[ 物件VOL.16 ]

オリックス不動産投資法人

証券コード:8954

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物件紹介 0:50 〜

【物件1】オリックス赤坂2丁目ビル

レポーターここは東京都港区。ビジネスエリアとして発展を続ける溜池山王駅の周辺です。溜池山王駅の一日の乗降客数はおよそ13万人、いまも多くのビジネスマンが行きかっています。日本の中枢でもある国会議事堂からも程近く、交通利便性の高いこのエリアにそびえたっていますのが、今回ご紹介するこちら、オリックス赤坂2丁目ビルです。

それでは、こちらのオリックス赤坂2丁目ビルにつきまして、オリックス不動産投資法人の資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメントの鈴木さんにお話を伺っていきます。鈴木さん、よろしくお願いいたします。

鈴木よろしくお願いします。

レポーターまずですが、こちらのエリア、テナント需要の高いエリアであると伺っていますが、エリアとして特徴から教えていただけますか。

鈴木こちら港区はもともと人気の高いオフィスエリアの1つです。中でもここ赤坂は、国政の拠点であることや、主要大使館があるといった立地のステイタス性、また、複数の地下鉄が乗り入れているという交通利便性から、特に人気の高いエリアとなっています。

レポーターその人気の高いエリアに建っているこちらの建物ですが、物件としての特徴はいかがでしょうか。

鈴木はい。この物件は、2004年に竣工した地下2階、地上10階建てのオフィスビルです。最大の特徴は、地下鉄に直接アクセス出来る点です。東京メトロ銀座線、南北線の溜池山王駅、それから丸ノ内線、千代田線の国会議事堂前駅に直接アクセスできる、これが最大の特徴です。

レポーター働く方にとって交通利便性が高いというのは重要なポイントですよね、また、駅に直結しているというのも嬉しいですね。

鈴木この物件は基準階にオフィスのテナント様が入居しています。また、地下にはコンビニエンスストアやカフェが入居していますので、働く方にとって非常に使い勝手のよいテナント構成になっています。

レポーターそれでは早速、中をご紹介頂きましょう。

外はガラス張りで現代的なイメージがありますが、中は落ち着いた雰囲気で温かさも感じますね。

鈴木はい。ご覧のように共用部の廊下は、木目調で落ち着いた仕上げになっています。また、この共用部の廊下に喫煙室を設けていますので、入居したテナント様が分煙対応を行って頂く必要がございません。

レポーター最近どの企業様も分煙対応に苦労しているというお話を伺いますので、共有スペースに喫煙ルームがあるというのはありがたいですね。

鈴木そうですね。では続いてオフィスフロアをご案内致します。

レポーター鈴木さん、もう天井も高く、柱もないので本当に広々とした印象になっていますね。

鈴木こちらのフロアーは足元に100ミリのOA床が入って、そこから、2800ミリの天井高があります。また、空調は個別空調ですので、細かい制御ができる作りになっています。また、基準階が300坪のフロアーは整形で柱がないため、非常にレイアウトのしやすい造りとなっています。

レポーター共用スペースも充実していますので、入居している方にも満足度の高い物件といえますね。

鈴木はい、ありがとうございます。この物件のもう一つの特徴として 「DBJ Green Building」という、日本政策投資銀行が定めた評価基準の中で「ブロンズ」の認証を取得致しました。この認証は、不動産の環境への配慮のみならず、防犯や防災、その他社会的要請への配慮などに優れていると評価されたオフィスビルに与えられるものです。この点からも、この物件は、テナント様のみならず周辺の地域にも優れた環境を提供しているというビルだと言えます。

レポーターこのオリックス赤坂2丁目ビルは外部からの評価も高いということなんですね。わかりました。鈴木さん、どうもありがとうございました。

それでは、もう一物件ご紹介いたします。

【物件2】シーフォートスクエア・センタービルディング

レポーター変わってこちら東京都品川区、再開発が進むエリア、天王洲アイルにやってきました。このエリアは、オフィスビルの他に、高層マンションや商業施設などが立ち並ぶエリアとなっています。このエリアの一角に位置するシーフォートスクエアの中にそびえ建っていますのが、シーフォートスクエア・センタービルディングです。

それでは、シーフォートスクエア・センタービルディングにつきまして、オリックス・アセットマネジメントの大柴さんにお話を伺います。大柴さんよろしくお願いいたします。

大柴よろしくお願いします。

レポーターまずですが、こちらのエリアの特徴から教えていただけますか。

大柴天王洲アイルは、1980年代半ばから1990年代の前半にかけまして、品川の臨海部にある運河に囲まれた約20万㎡の広大な土地を、新たな都市機能の創造を目的に再開発したエリアになります。

現在ではオフィスビル、商業施設、住居の他に劇場を始めとする文化施設、またホテルなどが集積しております。テレビドラマやCMの撮影現場として選ばれることも非常に多く、今でも引き続き、注目度の高いエリアになっています。その中でオリックス不動産投資法人は、天王洲アイル駅から直結のオフィスビル、商業施設から成るシーフォートスクエア・センタービルディングを保有しております。

レポーター駅から直結ということですが、周辺からのアクセスはどのようになっているのでしょうか。

大柴はい。天王洲アイル駅は東京モノレールでJR浜松町駅から1つめの駅になりますので、品川、東京といった都心部からのアクセスが非常にしやすいエリアになっています。

また、羽田空港にもモノレールで1路線でアクセスすることができますので国内外のビジネスを広げられる皆さまにとって、非常に利便性の高いエリアとなっています。

本物件の近くには、モノレールのみならず、東京臨海高速鉄道「りんかい線」が来ておりますので、JR大崎駅や新木場方面からのアクセスも非常にしやすい立地になっております。

レポーター電車のアクセスが良いだけではなく、空港にもすぐ行けるというのが働く方にとったら嬉しい環境ですよね。そんなエリアに建っているこちらの物件ですが、物件としての特徴はどのようなところがありますか?

大柴本物件は1992年竣工した地上30階建ての高層ビルになっています。物件の周辺は、水辺と緑に囲まれ、自然環境にも非常に恵まれております。

テナント様には基本はビジネスオフィス様主体なのですが、1・2階の低層部分には、高級なフレンチレストラン、カフェ、焼肉屋、お寿司屋、ネパールカレーとかですね。また、結婚式場など様々な用途の商業店舗が集まっておりますので、オフィスワーカーだけでなく、ショッピングを楽しみに来ていただいたお客様にもご利用いただいている、そういった施設になります。

レポーター本当にここにいますと都会の真ん中だということを忘れてしまうくらい、のんびりとした雰囲気が漂っていますものね。レストラン、商業施設、劇場さらにはクルージングもできると伺っているのですが。

大柴そうなんです。オフィスワーカーが利用するセンタービルに加えまして、今おっしゃっていただいたように、クリスタルヨットクラブというテナント様が東京湾のディナークルーズをおこなっており、劇場やホテルといった施設に加えて、このエリア全体が高い集客力を誇る、と考えています。折角ですので、ヨットのほうに行ってみますか?

レポーターヨットの中見られるんですか。嬉しい!じゃぁ、お邪魔します。

大柴はい。こちらにどうぞ。

レポーター階段も素敵ですね。ホテルみたいな空間です。本当にね。

大柴重厚感がやっぱりありますので。

レポーター良いですね。高級レストランのような雰囲気が漂っていて。

大柴そうですね。非常に夜はまた雰囲気も良くやっていただいていると聞いています。

レポーターホテルのような雰囲気で眺めながら、外もクルージングが楽しめるということなんですね。

こうやって見て参りますと働く方にとっても、そして、遊びにいらっしゃった方にとっても本当に魅力的な場所になっているんですね。そして私が今お邪魔しているこの建物も特徴的ですね。

大柴そうですね。ちょうどメインエントランスを入ったところになるのですが、他の施設には見られないような、ヨーロッパを思わせる高いドーム状の「ガレリア」になっていまして、当施設の中でも知っていただきたい所ですし、上質感をもたらしています。

レポーター開放感もありますしね。

大柴そうですね。また、ウォーターフロントという特徴も活かしまして、広々としたセンターコートや、運河沿いの遊歩道には「ボードウォーク」が敷かれておりますので、多くの皆様にとっての憩いの場ともなっております。

レポーターわかりました。大柴さん、ありがとうございました。

大柴ありがとうございました。

レポーターそれでは、引き続き、オリックス不動産投資法人が保有するその他の物件についてご紹介してまいります。

 

代表者インタビュー 10:47 〜

オリックス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 西尾 裕

オリックス不動産投資法人の資産運用会社でありますオリックス・アセット・マネジメント株式会社 代表取締役、西尾でございます。

私よりオリックス不動産投資法人OJRについてご説明させて頂きます。

OJRはオリックスグループが運用するリートでございます。

オリックスと言えば、グローバル金融グループやプロ野球チームをイメージされる方も多いのではないかと思います。実際には1980年代後半より不動産ビジネスを手掛けており、オフィス、住宅、商業施設、物流倉庫などの開発・投資などを中心に不動産事業を展開しております。

そうした中、OJRは2002年6月に日本初の「総合型リート」として、上場いたしました。皆様方には映像で既に主要ポートフォリオであるオフィスの2物件についてご覧頂きましたので、オフィス以外の主な投資物件について私よりご紹介申し上げます。

まずは、住宅物件のベルファース目黒をご紹介致します。

本物件は、JR山手線「目黒」駅、東急目黒線「不動前」駅など、2駅4路線が利用可能な交通利便性の高い閑静な住宅街に位置しております。住環境が優れていることに加えて、スペックも高く人気の高い物件でございます。

本物件は、総戸数117戸、1K・1LDKから構成されるシングル・コンパクトタイプの賃貸住宅であり、取得時点の築年は約2年半と浅く、単身者の様々なニーズに応えた住戸で構成されております。また、共用部にはゆとりのある、オープンスペースや本格的なシアタールームなどを備えており、高級感のある仕様となっております。

次に、商業物件の盛岡南ショッピングセンター サンサをご紹介致します。

本物件は。盛岡中心部から約5km南にございます。このエリアの人口は増加傾向にあり、また、20~40代のニューファミリー世代が多く、今後も購買力が期待できるエリアでございます。地域トップクラスのスーパーマーケット「ユニバース」と全国チェーンの「サンドラッグ」を核としたモール型店舗で構成されており高い集客力を有しております。

こうした地域・生活密着型のショッピングセンターはネイバーフッド型ショッピングセンターと呼ばれております。いわゆるGMSとは異なり土日と平日の売上の差が小さく景気変動の波を受けにくい底堅い収益性を見込める商業業態であります。

本物件は、当該エリアにおけるオリックスグループ拠点のネットワークを通じた情報収集や、より安定的な収益が見込まれるオリックス不動産のマスターリースなどグループシナジーを存分に活用して取得した物件であります。

最後に、物流施設の堺ロジスティクスセンター北棟をご紹介致します。

本物件は、関西圏の中でも近年、大型物流施設が多く見られるようになった大阪湾岸エリアにございます。このエリアは大阪港に近く、阪神高速湾岸線などの輸送インフラが整備されていることから大消費地へのアクセスが素晴らしく今後も物流施設の立地として高いニーズが期待されています。

本物件は、一括して日本通運株式会社様と長期の定期建物賃貸借契約を締結しており安定的なキャッシュフローが得られるものでございます。

OJRでは物流施設については従来型のただ物を置くだけの倉庫ではなく、本物件のような施設内で仕分け作業ができたり、事務所スペースを有することができるような現代のEコマースに対応できる高スペックな物流倉庫に投資していきたいと考えております。

以上、映像2物件も含め、主なポートフォリオ5物件についてご紹介してまいりました。

最後にOJRの4つのエッジ強みについてご説明させて頂きます。

第1に、オリックスグループが高い専門性を持つ4つの不動産分野、オフィス・住宅・商業・物流に特化した総合型リートであることです。「オフィス60%以上」「首都圏80%以上」という基本投資方針に沿って用途分散・地域分散することで環境の変化に応じた柔軟な投資戦略を進めております。そのため、オフィス賃貸マーケットが軟調な現状でも商業施設や住宅等の安定性と収益性を兼ね備えた物件への投資を進めることで分配金の向上を図ることが可能です。

第2に、積極的な資産の入替戦略です。築古の物件や相対的に収益性の低い物件を中心に資産の入替を進めることでポートフォリオの利回り向上や築年数の若返り、耐震性等のスペック改善を図り、ポートフォリオの質の向上を実現することができます。

第3に、高い物件運営能力です。私どもは「ダイレクトPM」と呼んでおりますが、通常のアセットマネジメント業務に加えて日々の物件運営に近いプロパティマネジメント業務のサポートを行っております。このダイレクトPMによりテナント誘致に直接関与したり、テナントニーズに丁寧に、かつスピーディーに対応することが可能となりテナント様との良好な関係づくりやポートフォリオの高稼働維持を実現することができます。

最後に、オリックスグループとのシナジーです。オリックスグループのビジネスは不動産事業を始めとして法人向け金融サービス、自動車・銀行・生命保険・カードローン・環境サービス・海外事業と多岐に亘っております。また、お客様は国内外の中小企業から、大企業まで非常幅広くなっております。オリックスグループではこれらのサービスを活用し、お客様に多様なニーズに応えるソリューションを提供しております。不動産事業においても、単なる開発投資事業にとどまることなく、ホテル、旅館、有料老人ホーム等の運営事業にも積極的に取り組んでおります。そのため、OJRもオリックスグループからの物件取得のみならず、オリックスグループの各種運営事業のノウハウやリーシングネットワークなどの活用が可能であり、大きな強みとなっております。

今後もオリックスグループのノウハウや顧客基盤を有効に活用しながら分配金の向上及び資産価値の増大に努めていく所存でございます。

引き続き、オリックス不動産投資法人にご支援賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。

 

 

インタビュー年月日:2013年1月16日

 

 

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