[ 物件VOL.21 ]

スターツプロシード投資法人

証券コード:8979

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物件紹介 0:52 〜

【物件1】八丁堀SFビル

レポーター皆さん、こんにちは。私は今、東京都心へもアクセスのよいベッドタウン、西新井に来ています。緑豊かな並木道があってとても清々しいところです。まるで大きな公園の中にいるかのようですが、実はここは今回ご紹介する一つめの物件、「プロシード西新井」の敷地内なんです。

それではこちらの物件につきまして、スターツアセットマネジメント株式会社の高田さんにお話を伺います。高田さん、よろしくお願いします。

高田はい、よろしくお願いいたします。

レポーターまずは何といってもこの郊外の大きな公園の中のような環境なんですが、こちらはいったいどういった立地なのでしょうか?

高田はい。こちらはご覧の通り大変緑豊かな環境になっておりますけれども、西新井駅前の区画整理地として環境整備されているエリアとなっております。こちらのエリアにはたくさんのマンションが建てられています。こちらなんですけれども、最寄駅の東武スカイツリーライン西新井駅から徒歩3分の立地です。西新井駅は都心へのアクセスもとても便利で、大手町まで21分、品川までは30分の距離に位置しております。

レポーター駅前徒歩3分とはとても思えない環境ですよね。

高田ありがとうございます。

レポーターしかも実際に駅から近いということは利便性も高そうですね。

高田はい。こちらの周辺には映画館や大型のショッピングセンターがあります。で、こちらですね。病院や公共施設も近くに多くて生活の利便性は非常に高いといえます。また、スカイツリーライン沿線ということもあって、今話題のスカイツリーというところで大変エリアの人気が高まる要因になっています。

レポーター生活の利便性の高さだけでなく有名な西新井大師やスカイツリーなどの人気スポットも近い活気あふれるエリアということですね。では、物件について教えて頂けますか?

高田外観はご覧の通りベージュ色で温かみのある物件になっています。地震の揺れを軽減する免振工法のマンションで、オール電化や共用部には井戸も設置されているなど災害にも対応しております。女性の視点で女性が開発した、新婚さんや共働き夫婦向けのコンセプトマンション「オザリア西新井」と、向かい側に人にもペットにもやさしいペットと暮らせるマンション「アルティア西新井」があります。幅広い方々にご利用頂けるよう1LDKから2LDK、3LDKの間取りを展開しています。セキュリティも万全で防犯カメラはもちろんピッキング対策のカードキーを採用しています。

レポーター災害への対応やセキュリティなど都心で働く単身者からファミリーまで皆さんが安心して暮らして頂けるということですね。あの、井戸があるということが珍しいですね。あと、ペットが可というのが嬉しいです。ところで、オザリアとアルティアの棟以外にも他にも建物がありますね。

高田はい。その他に保育所棟がございます。アルティア西新井のご入居者様はもちろん周辺のお住まいの方々に広くご利用頂いております。また、先程のアルティア西新井には入居者様がパーティやサークル活動にご利用いただける共有施設がございます。

レポーター敷地内に保育所があったりとそういった様々な設備の充実が素晴らしいですね。

高田ありがとうございます。

レポーターでは、実際に建物の中も見せて頂けますか?

高田はい、ではこちらへどうぞ。

レポーターこちらのエントランスは広々としていて落ち着きもあってとても素敵な空間ですね。

高田ありがとうございます。快適なだけでなく、モニターカメラつきのオートロックシステムとエレベーターにも防犯カメラを設置しております。

では、お部屋にご案内させて頂きます。

レポーターわぁー広々としていてとても明るいですねー。あのー、生活がしやすそうな間取りですね。では、お部屋の特徴について教えてください。

高田はい、こちらのお部屋はファミリー向けの2LDKのタイプのマンションになっていまして収納がとても充実しています。ウォークインクローゼットが2箇所ついているタイプになっています。その他には、こちらはペットを飼育可能のお部屋になっておりまして、ペットが出入りしやすいようにペット専用の入口がドアに取り付けられています。

レポーターいいですねー。

高田その他には小さなお子様ですね、怪我されたりとか無いようにバリアフリーでこちらの方、作られておりまして皆様に快適にお住まいいただける間取りになっております。

レポーターその他にはなにかありますか?

高田その他には、オール電化設備の他に、浴室乾燥機のついたオートバス、また、高速インターネット環境、BSケーブルテレビの導入がされております。入居者様の専用のホームページがございまして、こちらの方は日常の必要なコンシェルジュサービスですね。こちらの方をご利用頂くことが可能となっております。このようなエリアの優位性とサービスの充実によりまして前期の平均稼働率は96.3%と大変ご好評頂いております。

レポーターそれはすごいですね。都心やスカイツリーといった賑やかなエリアが近いのに先程見たように本当に緑が多くてしかも生活に必要なサービスが充実し便利になっている素晴らしい物件ということがわかりました。高田さん、ありがとうございました。

高田ありがとうございました。

レポーターそれでは続いての物件に移りたいと思います。

【物件2】プロシード篠崎タワー

レポーター場所は変わりまして、江戸川区の篠崎駅にやってきました。周辺は閑静な住宅街ですが、そこにそびえるランドマークとなる建物が「プロシード篠崎タワー」です。

それではこちらの物件につきまして、スターツアセットマネジメント株式会社の轟さんにお話を伺います。轟さんよろしくお願いします。

よろしくお願いします。

レポーターまずこちらの周辺は閑静な住宅街ですが、実は交通アクセスに優れた物件なんですよね。

はい。こちらは都営新宿線篠崎駅に直結するタワーマンションになっております。篠崎駅は、東京駅へは約25分、渋谷・新宿駅にも約40分でアクセスできる大変便利な立地になっております。

レポーター駅直結というのは素晴らしいですね。では、物件の特徴について教えて下さい。

はい。なんと言っても駅直結というアクセスの良さというのは一つの特徴です。こちらの建物全体はスターツグループがプロデュースしております。構成をお伝えいたしますと1・2階は大型のスーパーのサミット、りそな銀行が入っております。その上の3階には篠崎図書館という大人の為の図書館が入っていまして、平日は9時まで開いていますので仕事帰りにもお立ち寄り頂けるような施設ですとか、後は江戸川区が運営しています江戸川人生総合大学というものも入っておりまして、まさに駅前のランドマークと言えるような施設が入っております。その上の4階から18階は居住フロアになっています。こちらには間取りは1LDKから4LDK、多様な間取りをご用意しておりまして皆様のライフスタイルにあわせてお部屋を選んでいただけるような構成になっております。

レポータースーパーや図書館など日常生活に必要なものがこの建物の中にあるというのは素晴らしいですね。

ありがとうございます。

レポーター先程の西新井の物件もそうでしたが、幅広い方にご支持いただけるように工夫がされているということですね。

はい。そうです。

レポーターでは、実際にお部屋の中を見せて頂けますか?

はい。それでは中にご案内致します。

レポーターこちらのお部屋は全体的に白で統一されていて清潔感があってとってもおしゃれですね。

ありがとうございます。ガラスウォールで仕切ることが出来るこちらのリビングダイニングは広々とした空間で、女性に大変人気のお部屋です。また設備面では、カードキーを使用したセキュリティですとか、三口のガスコンロキッチン、宅配ボックスに浴室乾燥機付きの浴室など、人気の設備は一通り取り揃えています。

レポーターんー、使いやすさが考えられているということですね。ところでこちらは何階建てですか?

はい、こちらは地上18階建てのタワーマンションです。

レポーターそうしますと上の方の階は眺望も期待できそうですね。

そうなんです。周囲に高い建物の無いランドマーク的なタワーマンションですので眺望はご満足いただけるかと思います。お部屋によってはスカイツリーも見えるんですよ。

レポーターそれは素晴らしいですね。それだけ魅力的な物件だと稼働率も高そうですね。

はい。お陰様でポートフォリオ全体で、11期連続95%以上の稼働率を維持しています。

レポーターおー、素晴らしいですね。では、最後にスターツプロシード投資法人としての運用体制を教えて下さい。

はい。本投資法人は最も需要が安定していると考えている平均的な所得層を対象とした賃貸住宅こちらへの投資を特徴としています。スターツCAMが開発した物件を優先的に仕入れ、全国にありますスターツピタットハウスがリーシングを行うことで幅広い沢山のお客様に物件をご紹介できる運用体制になっております。

レポーター日常生活を本当に便利に充実させるための理想的な物件をたくさん保有されているということですね。轟さん、今日はありがとうございました。

ありがとうございました。

レポーターそれでは、ここからはスターツプロシード投資法人の運用方針をご紹介致します。

 

代表者インタビュー 11:59 〜

スターツアセットマネジメント株式会社 代表取締役 平出 和也

スターツプロシード投資法人の資産運用会社である、スターツアセットマネジメント株式会社投資法人の平出と申します。

スターツプロシード投資法人は、スターツグループが運用する賃貸住宅に特化したリートです。平成17年にジャスダック証券取引所に上場を経て、平成22年、東京証券取引所に上場いたしました。

本投資法人の基本的な運用姿勢を「じっくり、揺るがず、末永く」のキャッチフレーズで表現するとともに、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指しています。上場以来、数度の公募増資を経てスポンサーであるスターツグループが開発した良質な賃貸住宅を中心に取得を行い、500億円を超える資産規模へと成長することができました。これもひとえに投資主の皆様の温かいご支援の賜物と心より感謝致しております。

年間給与700万円以下の給与所得層の割合を見ると、その占める割合は増加傾向をたどり、平成13年の84.2%から平成23年には88.2%になっています。

本投資法人ではこうした大多数の勤労者が属する平均的な所得層である年間給与700万円以下の収入水準に対して、適切な賃料負担で入居できる賃貸住宅は市場規模が大きいと考えています。

本投資法人の最大の特徴は、スターツグループ各社との広範な連携に基づいてグループの持つ「住まい」に関する開発ノウハウを活かした物件の取得が可能である事、加えて入居者の募集から管理にいたるまできめ細かなサービス体制を自社グループ内で構築している事です。

開発ノウハウを活かした取得では、スターツグループ傘下のスターツCAM株式会社は免振部分を「高床」とすることで、割高とされていた建築費の削減に成功し、賃貸住宅への導入を可能としました。免震工法について「高床免震」などの複数の特許を取得し、免震構造物件の開発実績を着実に積み上げており、平成25年6月現在254棟の開発実績があります。

その他スターツグループでは、公益施設の建築、駅前の法定再開発事業などの都市開発事業にも取り組んでいます。

本投資法人は、スターツグループ各社との広範な連携に基づき、免震構造物件や大規模開発物件などの積極的な取得を通じ近傍の類似物件との比較における賃料水準の維持や早期の入居者獲得などポートフォリオの競争力強化を図ります。

入居者の募集から管理にいたるまでの自社グループ内のサービス体制では、プロパティマネジメント業務をスターツアメニティ株式会社に一括で委託しており、リーシング業務は賃貸・売買仲介店舗「ピタットハウス」が担っています。スターツアメニティ株式会社は、地域密着型の営業体制を活用することで42万世帯の住宅を管理しています。トラブル、苦情への対応から建物設備の保守管理・定期清掃・退去管理までそのすべてを一貫して行う体制を構築しています。平成25年6月現在全国444店舗、スターツグループ直営店102店舗、フランチャイズ店舗342店舗のネットワークを有する賃貸・売買仲介店舗「ピタットハウス」に入居者募集を担当させることで稼働率の向上を目指しており、これまでのところ11期連続でポートフォリオ全体の稼働率は95%以上の高稼働を維持しています。

以上、ご説明させていただきましたが、スターツグループとの連携を深めながら今後は中長期的に資産規模1,000億円を目指すとともに安定した収益の確保と分配金の配当を行うことを目指していきます。

引き続き、スターツプロシード投資法人をご支援賜りますようよろしくお願い申し上げます。

 

 

インタビュー年月日:2013年6月13日

 

 

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