[ 物件VOL.25 ]

産業ファンド投資法人

証券コード:3249

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物件紹介 0:51 〜

【物件】IIF羽田空港メンテナンスセンター

レポーター私は今、羽田空港に来ています。今回まずご紹介しますのは、この羽田空港の敷地内にあります航空機のメンテナンスセンター、IIF羽田空港メンテナンスセンターです。

それでは、IIF羽田空港メンテナンスセンターにつきまして、産業ファンド投資法人の運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社の江田さんにお話を伺っていきます。江田さん、よろしくお願い致します。

江田よろしくお願いいたします。

レポーター羽田空港といえば、日本を代表する国際線のターミナルとしても非常に有名ですけれども、その中にあるIIF羽田空港メンテナンスセンターとはどういった施設になっているのでしょうか。

江田あちらに見えますのが、IIF羽田空港メンテナンスセンターでございます。向かって左側がメンテナンスセンター1、右側がメンテナンスセンター2となっており、総称しましてIIF羽田空港メンテナンスセンターと呼んでおります。本施設におきましては、テナントであります日本航空様が、航空機の定期的な整備や点検を行っております。航空機は、航空法に基づく、整備・点検を行わずして運行することはできませんので、日本航空様にとっても大変重要な施設となっております。

レポーター飛行機を運行するうえで日本航空さんにとって非常に大切な施設ということなんですね。

江田はい、そのとおりです。羽田空港は、世界の乗降客数で第4位を誇る空港でございます。また、年間の離発着回数も約45万回を超えるような空港でございますので大変重要な位置づけとなっております。

レポーター私たちの後ろでもひっきりなしに飛行機が離発着していますものね。2020年には東京オリンピックの招致も決まりまして、ますます羽田空港もその施設も、その重要性を増してくるということですね。

江田はい。その将来性を強く期待されている羽田空港ですが、IIF羽田空港メンテナンスセンターは、その空港敷地内でも特に良い位置に立地しています。

こちらの羽田空港の概略図をご覧ください。

本施設は4つの滑走路に囲まれ、日本航空様が利用している国内線第1ターミナル、国際線ターミナルに最も近い位置に所在しています。また、航空機が滑走路を横切ることなくメンテナンスセンターに入出庫できる位置付となっており、このことは、航空機のメンテナンスにおける空港運営にとっても非常に重要なポイントとなっています。

レポーターなるほど。そうしますとIIF羽田空港メンテナンスセンターは、羽田空港の中でも特に希少性が高いところに位置しているということなんですね。

それでは早速、あちらの施設をご案内いただけますか。

レポーターいやー、江田さん。それにしても本当に広い施設ですね。

江田はい。これで約2万平米の広さがあります。

レポーターこちらは見学もできるんですよね。

江田はい。見学者の方もいらっしゃって、必ずこの広さに驚かれます。

レポーターそうでしょうね、本当に広いですもんね。ではまずこちらのメンテナンスセンターの施設の特徴といいますか、説明から教えていただけますか。

江田はい。こちらメンテナンスセンター1につきましては、JALさんの使用しておりますボーイング777、767の重整備を行っております。

レポーターこの施設の特徴といたしましてはどういったことがあげられますか?

江田はい。天井を見て頂きますと分かります通り、非常に強固な鉄骨を組み合わせましたトラス構造が特徴的でございます。

レポーターそしてなんといってもこの広さ、柱がないと本当に大きいですね。

江田はい。この2万平米を一切柱がなく支えている構造、それが非常にこの施設の特徴でございます。

レポーター柱がない、そして天井が網目のようになっているのが特徴なのですね。
こちらで行っているのが重整備ということですが、その整備の内容はどのようになっていますか?

江田飛行時間に応じまして、1週間から1か月といった長期に渡る航空機の整備や点検が義務付けられております。その整備をこちらのほうで行っております。

人間で例えますと、人間ドッグのような整備になっておりますけれども、現状JALさんの行っている整備については重要な施設となっております。

レポーターそうしますと、その飛行機のメンテナンスをじっくりと行うところが、こちらのメンテナンスセンター1ということなんですね。メンテナンスセンター2のほうはどうなっておりますでしょうか。ご案内いただけますか。

江田メンテナンスセンター2のほうは運航整備をしておりまして、この後ご案内いたします。

レポーターこちらのメンテナンスセンター2では運航整備が行われているということですがどういった整備になっているのでしょうか。

江田運航整備といいますのは航空機が到着してから、出発するまでの間で行っています整備のことを言います。

レポーター到着してから出発するまでということは、主に夜から朝までということですか?

江田およそ国内線の場合には、夜10時頃に到着いたしますので、翌朝まで約8時間という非常に短い時間の中でいろいろな整備を行っております。

レポーターそうしますと、立地ですとかそういったところも必要となってきそうですね。

江田特にターミナルから格納庫までの距離といったところが非常に大きなポイントとなります。

レポーター航空機が安全に運航するうえで、重要な整備を行っているということが言えそうですね。

江田はい、皆様を安全に運ぶために非常に大事な整備というような位置づけでございます。

レポーターではこちらのセンターですけれども、テナントであります日本航空さんとはどういった契約になっているのでしょうか。

江田はい。平成22年8月から15年4か月の定期建物賃貸借契約を締結しています。

レポーター長期に渡ってということですね。

江田はい。長期の契約という形でございます。

レポーターテナントの日本航空さんにとってもこちらの施設は大切な施設といえそうですね。

江田航空産業を行う上では、格納庫をなくしてビジネスはできないという風に考えておりますのでそういう点でも非常に重要な施設と考えております。

レポーターこの後、ますます国際化が進みますと航空ビジネスも盛んになってきますよね。

江田はい。新しい滑走路も出来、国際線ターミナルビルも新しく出来ましたの、でますます国際化が進んでまいりますので、その点でも、この格納庫の位置づけは非常に重要なものになるという風に考えております。

レポーターこちらの施設はますます重要なものになってくるということですね。

江田はい。そのとおりでございます。

レポーターわかりました。江田さん、ありがとうございました。

 

マネジメントインタビュー 7:47 〜

三菱商事・ユービエス・リアルティ株式会社 インダストリアル本部長 深井 聡明

産業ファンド投資法人の運用会社である三菱商事・ユービエス・リアルティのインダストリアル本部長をしております深井です。ここからは、産業ファンドの概要についてご説明いたします。

産業ファンドは、他のJリートとは全く異なる特徴を持ったとてもユニークなリートです。

主な特徴を3つ挙げてご説明したいと思います。

1つ目は、日本で唯一の産業用不動産に特化したリートであるということ、

2つ目は、Jリートの多くが不動産会社をスポンサーとしている中、産業ファンドは、総合商社である三菱商事をメインスポンサーとしているということ、

3つ目は、毎年、順調に業績を伸ばしているということです。

現在公表している業績予想を含めますと、8期連続で増収・増益・増配を達成できる見込みとなっております。

これらの特徴に沿って、産業ファンドの概要についてご説明していきたいと思います。

まず、特徴の1つ目にもあるとおり、産業ファンドは、産業用不動産という他社とは全く異なるアセットクラスを投資対象としています。

具体的に申し上げますと、ご覧いただいております通り、物流施設、工場・研究開発施設、インフラ施設の3つのカテゴリーを対象としています。物流施設を対象とするリートはいくつかありますが、工場・研究開発施設やインフラ施設をメインに投資しているJリートは産業ファンドのみです。

このような産業用不動産は、テナント様が事業を行う上で必要不可欠な施設であることが多いということは、先程ご覧いただいた物件紹介のVTRからもお分かりいただけるかと思います。

テナント様にとって重要な拠点であることから、長期の賃貸借契約を締結しており、保有する物件の8割以上が、10年以上という非常に長い賃貸借契約を締結しております。

こうした長期の契約のおかげで、産業ファンドが保有する資産は上場して以来、6年半もの間、99.9%以上の稼働率を維持しており、非常に安定したキャッシュフローを生み出しております。

また、このような安定した収益基盤に対して、財務面でも安定した基盤を構築しております。産業ファンドは、日本格付研究所から「AA(安定的)」という格付けをいただいております。こうした収益面、財務面の両面で安定した基盤を築いており、非常に固いファンド運営を行っているということ、この “安定”ということが産業ファンドのキーワードの一つとなっております。

そしてもう一つのキーワードが“成長”です。まずは“安定”した土台を築き、その上に“成長”を上乗せすることによって成長していく、これが産業ファンドの運用戦略です。

只今ご覧いただいているのは、直近5年間における物件取得の実績です。

産業ファンドは、リーマンショック後の不動産取得が難しいと言われていた頃から、取得競争が過熱し始めている昨今においても、着実に物件取得を継続し、成長してきました。

産業ファンドの投資対象が他社と異なることは、先程お話したとおりですが、他社が投資していないということは、物件を取得する上で、競合することなく有利に取得できるということです。先日、2014年2月7日に取得した物件を例にご説明いたします。

こちらは愛知県名古屋市に所在する、IIF名古屋港タンクターミナルです。

産業ファンドは、伊藤忠商事様が100%出資する子会社であるケミカルロジテック株式会社様から、土地のみを取得し、写真に写っている貯蔵タンクにつきましては、引き続きケミカルロジテック様がお使いになられています。テナント様にとって唯一の事業拠点であり、海上輸送されてきた液体貨物をこちらで一時貯蔵し、陸上輸送へと切り替える中継拠点として重要な役割を担っています。

このような特殊な不動産は、市場で売買されることは稀であるため、我々が自ら売主様の売却ニーズを探し出し、一件一件丁寧に交渉しながら取得を行っています。こうした売却ニーズを探し出す上で、スポンサーである三菱商事の産業界における幅広い知見やネットワークが活きてくるわけです。

これまで取得した物件の売主様の例を挙げておりますが、産業用不動産を投資対象としていることから、売主様の属する業種は多岐に渡っていることがお分かりいただけるかと思います。このような様々な業種における売主様の多様なニーズに対し、オーダーメイドで提案を行い、実績を積んできた結果、産業用不動産における物件取得ノウハウを蓄積することができていると考えております。この売主ニーズに対する独自の提案力が、産業ファンドの二つ目のキーワードである“成長”を可能としている要因です。

二つのキーワード、“安定”と“成長”を挙げてご説明してまいりましたが、この“安定”と“成長”を両立させた運用戦略が産業ファンドの3つ目の特徴である順調な業績の推移を可能としております。足元の分配金の推移をご覧いただいておりますが、業績の下振れリスクを抑えながら、物件取得を繰り返して収益性を向上させてきた結果、4年間でおよそ63%の分配金の上昇を達成する見込みです。

今後も引き続き安定性を確保しながら、さらなる成長を実現できるよう、邁進してまいりたいと思います。

今後とも産業ファンド投資法人へのご支援のほど、よろしくお願いいたします。

 

 

掲載日:2014年5月22日

 

 

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