[ 物件VOL.29 ]

ケネディクス・レジデンシャル投資法人

証券コード:3278

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物件紹介 1:00 〜

【物件1】KDX代官山レジデンス

レポーターみなさんこんにちは。私は今、渋谷区代官山に来ています。

ここはブティックやレストランなどの商業施設も非常に多く「おしゃれな街」として情報を発信し続ける、都内でも屈指の人気エリアです。今日ご紹介する最初の物件は、こちらKDX代官山レジデンスです。それでは、こちらのKDX代官山レジデンスつきまして、ケネディクス・レジデンシャル投資法人の資産運用会社である、ケネディクス不動産投資顧問株式会社の福田さんにお話を伺います。福田さん、よろしくお願い致します。

福田よろしくお願いします。

レポーターまず、ケネディクス・レジデンシャル投資法人は、住居特化型のJリートとのことですね。

福田はい。ケネディクス・レジデンシャル投資法人は、賃貸マンション等への「居住用施設」へ特化した投資を行っております。物件の取得にあたっては「土地が人を惹きつける力」に着目しています。

この「土地が人を惹きつける力」にはいろいろな見方や尺度がありますが、今回ご紹介させて頂きますKDX代官山レジデンスは、「地位(じぐらい)の高い土地」に所在する物件です。地位(じぐらい)という言葉は普段あまり聞きなれない言葉かと思いますが、不動産業界では一般的な用語でして、簡単に言いますと「あぁ、いいところに住んでいるなあ」と思うような場所のことです。

代官山エリアにつきましては、おそらく多くの方が「都会的」で「おしゃれな街」というようなイメージをもたれるかと思います。このような代官山エリアに本投資法人は、ポートフォリオにおける最大級の物件、KDX代官山レジデンスを保有しています。

レポーター確かに代官山といいますと誰もが憧れる「都会的」で「おしゃれな街」であるというイメージですよね。でも、一歩入りますと緑豊かで閑静な住宅街といった佇まいですね。

福田はい。居住環境の豊かさに加え、東急東横線「代官山」駅徒歩7分、渋谷や恵比寿からも徒歩圏内という利便性の高さも、この物件の魅力の1つとなっています。

レポーターそうですね。では、中に入ってもうちょっと詳しく教えていただけますか?

福田どうぞ、こちらへ。 

レポーターさて、こちらはエントランスですけれども、ホテルのように落ち着いた雰囲気ですね。

福田はい。こちらは、地下2階・地上6階建の物件で、平成15年2月に竣工いたしました。

築10年程経過したことから、エントランスや共用廊下などの共用部をトレンドに合わせたバリューアップ工事を実施いたしました。これによって現在のトレンドにマッチした高級感ただようホテルライクな雰囲気となり、経年劣化ではなく、経年良化していると、ご入居者様からも大変ご好評頂いております。

それでは、お部屋のほうへご案内したいと思いますので、こちらへどうぞ。

レポーターさて、お部屋の中に入ってきましたけれども、開放的で、明るくて、さわやかな雰囲気ですね。

福田はい。こちらは、単身者向けのワンルームから100㎡を超えるような3LDKのファミリータイプまで、幅広いお部屋のタイプをご用意しています。また、地下自走式の駐車場がございまして、そこから建物へ直接入室できるというプライベート感を重視した作りも、大変ご好評を頂いております。

レポーターもう、憧れのおしゃれな街で快適な生活!本当に理想的ですね。福田さん、ありがとうございました。

では、引き続き、もう1物件ご紹介します。

【物件2】KDX志村坂上レジデンス

レポーター場所は変わりまして、東京都板橋区志村坂上です。

都営地下鉄三田線「志村坂上」駅から歩いて10分の所にあるのが、続いてご紹介するKDX志村坂上レジデンスです。では、こちらの物件につきましては、河原さんにご案内いただきたいと思います。河原さん、よろしくお願い致します。

河原よろしくお願い致します。

レポーターまずこの志村坂上ですが、先ほどの代官山から比べますと、都会の喧騒から離れて落ち着いた生活ができるエリアになるのでしょうか。

河原そうですね。志村坂上は大手町から直通で30分以内と通勤圏に便利なエリアとなっております。また本物件の周辺には、新河岸川や小豆沢公園などの落ち着いた自然環境があったり、奥様には便利な大型のショッピングセンターがあったりと、ファミリーが暮らすには生活利便性に優れた住環境となっています。

ぜひ物件をご案内したいので、こちらへどうぞ。

レポーターお部屋の中に入ってきましたが、こちらの物件につきましてはどういった特徴がありますか?

河原お部屋のタイプは3LDKから4LDKのファミリー層向けのものとなっております。また、本物件は分譲住宅と同等の高品質な仕様となっておりまして、防音性から住宅設備に至るまで、一般的な賃貸住宅と比べてワンランク上の快適性を備えています。また、ペットと一緒に暮らすことや、一部のお部屋につきましてはピアノの演奏も可能となっておりますので、ファミリーとして楽しく賑やかに過ごすことが出来ます。

レポーター様々な生活スタイルがありますからね。また、自然を感じながら便利な生活が送れるというのは、とても安心なところですよね。

河原ケネディクス・レジデンシャル投資法人は、単身者向けのシングルタイプから家族世帯向けのファミリータイプまで、幅広いタイプの賃貸住宅へ投資をしております。また、今回はご紹介できませんでしたが、大阪や名古屋、福岡といった地方中核都市の物件へも投資をしております。不動産投資運用のプロとしての目利きを活かした投資と着実な物件運用を行うことで、投資主の皆様へ長期的に安定した収益を還元できればと考えております。ケネディクス・レジデンシャル投資法人を、どうぞよろしくお願い致します。

レポーター河原さん、今日はありがとうございました。

河原ありがとうございました。

レポーターでは、引き続きケネディクス・レジデンシャル不動産投資法人につきましてさらに詳しくご紹介していきます。

 

代表者インタビュー 7:44 〜

ケネディクス不動産投資顧問株式会社 レジデンシャル・リート本部 企画部長 西田 真也

ケネディクス・レジデンシャル投資法人の運用しておりますケネディクス不動産投資顧問株式会社の西田と申します。

ケネディクス・レジデンシャル投資法人は、2012年4月にリーマンショック以降、約4年半ぶりにJ-REITに上場した、賃貸住宅等の「居住用施設」を運用するJ-REITとなります。

新規上場時は20物件、物件の取得価格合計にして304億円と小振りな規模でのスタートでしたが、約3年半の運用を経て、現在は103物件、物件の取得価格合計にして1,458億円と、約5倍の規模にまで成長をしてまいりました。

Q.ケネディクス・レジデンシャル投資法人の特徴について教えてください。

ケネディクス・レジデンシャル投資法人は、投資哲学として「徹底的な土地への拘り」を掲げている点に特徴があります。つまり、不動産は何よりもその土地そのものが重要であると考えておりまして、まず、対象とする不動産の土地が魅力的かどうかを見極めることが重要だと考えております。

その次に「その土地の特性に合致した建物が建てられているかどうかを吟味し、厳選したうえで投資対象を決定することが大切と考えております。

また、我々は土地の魅力を図るものさしとして、3つの投資尺度をもっています。具体的には、「じぐらいの高い土地」「生活利便性の高い土地」「特殊マーケットのある土地」といった3つの投資尺度により投資判断を行っております。

まず「じぐらいの高い土地」についてですが、先ほどの物件紹介でも触れたと思いますが、じぐらいという言葉は、普段あまりお聞きにならない言葉だと思います。これは「歴史的に由緒があり成熟した場所」や「優良な住宅地として開発された場所」を指しています。

先程ご紹介させて頂きました「KDX代官山レジデンス」などは、洗練された街として有名な、代官山という、まさにじぐらいの高い土地に所在する物件です。代官山のような魅力的な場所は例え数10年経ったとしても色あせず、継続して人を惹きつけることができると考えております。

次に「生活利便性の高い土地」についてですが、これはまさに便利な土地を指しています。ただし、そこに住まわれている方々によって求められる便利さというのは変わってきますので、その見極めが大切だと考えております。

例えば単身者の方であれば、通勤通学に便利で、最寄駅からもなるべく近く、周辺にコンビニエンスストアがあるような物件に利便性を感じます。

かたや家族世帯の方であれば、多少駅から遠くても、大きな公園やスーパーが近く、子育てに適した閑静な環境、こういった物件に利便性を感じると考えております。

先程ご紹介させて頂きました「KDX志村坂上レジデンス」はまさに家族世帯にとっての利便性がある場所です。駅からは徒歩10分とやや遠いものの、物件の周辺には大きなショッピングセンター、また小豆沢(あずさわ)公園という大きな公園もあり、子育て世帯にとっての利便性が詰まった魅力ある物件となります。

最後に、特殊マーケットのある土地ですが、これは一般的な賃貸需要に加え、「事業所、研究所、学校等の周辺」で、それらの利用者による賃貸住宅への、継続して安定した需要が見込まれる土地をいいます。

本投資法人の運用する物件でご紹介いたしますと、「KDXレジデンス南草津」が挙げられます。本物件は滋賀県草津市に所在しており、「JR南草津駅」のロータリーに面した利便性の高い立地に所在しております。草津市には多くの企業や大学が集積しており、学生や現地企業に勤める方からの強い賃貸需要がある場所となっております。

以上のように、本投資法人は目利きを活かして魅力的な土地を選別し、その土地のニーズに合致した物件を厳選したうえで投資運用を行っております。

Q.ケネディクス・レジデンシャル投資法人の物件運用について教えてください。

ケネディクス・レジデンシャル投資法人は、現在103物件、部屋数にして7,080戸の賃貸住宅を運用しており、稼働率は95%前後と、安定して高い水準を維持しています。

また、運用物件の資産価値の維持向上のため、日常的な建物管理から大規模な改修にいたるまで建物管理会社と連携して取り組んでおります。

大規模な改修の事例としましては、「芦屋ロイヤルホームズ」をご紹介致します。本物件は、「芦屋」という日本で有数の極めてじぐらいの高い場所に所在しており、芦屋エリアでは数少ないファミリー向けの賃貸物件です。

極めて優れた物件なのですが、築年数が20年を超えていることから、物件の一部仕様等について現代のニーズにマッチしていないものがありました。そこで本投資法人は、水廻りを刷新したり、キッチンを開放的なオープンキッチンに変更したりすることで、本物件の競争力の維持向上に努めました。

大規模な改修には相応な費用がかかりましたが、この改修の後、新規賃料が20%程度上昇するなど、投資としても十分に効果的といえる大規模改修を行うことが出来たと考えております。

以上のようにケネディクス・レジデンシャル投資法人は、徹底的な土地への拘りを投資哲学としながら、ケネディクスグループの企業文化である「柔軟性」と「機動性」、これらを兼ね備えた投資運用を行うことで、長期的に安定した収益を獲得し、投資主価値の最大化を目指しております。

今後とも、“土地に徹底的にこだわった”ケネディクス・レジデンシャル投資法人をよろしくお願い致します。

 

 

掲載日:2015年7月7日

 

 

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