[ 物件VOL.30 ]

アクティビア・プロパティーズ投資法人

証券コード:3279

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物件紹介 1:04 〜

【物件1】東急プラザ表参道原宿

レポーターみなさんこんにちは。私は今、渋谷区神宮前にきています。最近では、海外の方にも特に人気のスポットで世界的に知名度が高い表参道・原宿エリアですが、日本の方には「若者向けカルチャーの発信地」というイメージがある街ではないでしょうか。

東京メトロ 明治神宮前駅からは徒歩1分、JR原宿駅からは徒歩4分のところにあるのが、最初にご紹介するこちら「東急プラザ表参道原宿」です。

それでは、こちらの「東急プラザ表参道原宿」につきましてアクティビア・プロパティーズ投資法人の資産運用会社である東急不動産アクティビア投信株式会社中島さんにお話を伺っていきます。中島さん、よろしくお願い致します。

中島よろしくお願いします。

レポーターはい。ではまず、こちら「東急プラザ表参道原宿」の特徴から教えてください。

中島この「東急プラザ表参道原宿」は、2012年に開業した商業施設です。

本投資法人のフラッグシップ物件であり、都市型商業施設にカテゴリーされます。本物件は、世界で有数のファッションストリートであり、ファッションカルチャーの中心地である表参道と明治通りが交差する神宮前交差点というプレミアムな場所に立地し、この特徴ある建物のデザインで視認性も非常に高く表参道原宿エリアのランドマークとなっています。路面には「トミーヒルフィガージャパン」「アメリカンイーグルアウトフィッターズ」などのフラッグシップショップが出店しています。ご案内いたしますので、どうぞこちらへ…。

レポーターはい、建物の3階にやってきましたが、メディアなどで話題のテナントがたくさんあって活気がありますね。

中島ありがとうございます。アパレルや雑貨だけでなくライフスタイルまでを含めた個性あふれる品揃えで、『ここにしかないひととき』をご提供したいというコンセプトのもと運営しております。定期的な改装を行なっており、2015年秋には女性に人気のある化粧品ブランド・雑貨店舗を導入しております。

また3階のこちらは「オモハラステーション」という「ポップアップ」スペースになっており、高感度なモノ・コトを発信・提案するスペースとして運営をしています。認知度も高まり、ここでしか手に入らない話題性のある商品やここだから手に入るユニークな商品発表する場となって集客力の向上の寄与しております。

レポーターということは、東京の中でもここに来れば注目のトレンドを知ることができるというわけですね。

中島そうですね。次はちょっとビックリされるかもしれませんが、別フロアへご案内したいと思います。どうぞこちらへ。

レポーターさぁ、屋上にやってきましたが、どうでしょうか。この都会にいるのに開放感!原宿ということを忘れてしまいそうですね。

中島そうですね。最先端のトレンドが集まる商業施設でありながら自然を体感でき、誰もがご利用頂けるパブリックな憩いの場として屋上にございますのがこちらの「おもはらの森」です。

神宮前交差点に位置しながら、明治神宮の森や表参道のケヤキ並木といった緑豊かな環境との繋がりを随所に活かしています。

この森に面した最上階部分には世界一の朝食とニューヨークタイムズで紹介された「bill‘s(ビルズ)」や、スターバックスもございますのでこちらでゆっくりと過ごして頂き、このエリアの街歩きの拠点としてもご利用頂けます。

レポーターとても気持ちよさそうですね。あちらに巣箱がありますね。

中島はい。東急グループでは「緑をつなぐ」プロジェクトという森林の保全と活用にも取り組んでおりまして、本物件では鳥の巣箱といった生物が集う仕掛けを設置することにより、生物多様性保全の取り組み、周辺との緑と緑をつなぐ役割を果たしています。その結果、「いきもの共生事業所認証」を受賞しました。

レポーター人と緑が共生する街角、素敵ですね。ありがとうございました。
それでは、引き続き、もう1物件ご紹介します。

【物件2】大崎ウィズタワー

レポーター原宿駅からJRで10分ちょっと、品川区大崎の駅前にやってきました。先程とは一転、高層ビルが多く近代的な街並みという印象を受けます。

ここ大崎にあるのが二件目にご紹介する「大崎ウィズタワー」です。

それでは、こちらの「大崎ウィズタワー」につきましては畑中さんにお話を伺っていきます。畑中さん、よろしくお願いします。

畑中お願い致します。

レポーターここ、大崎は本当に人が多いですね。

畑中そうですね。 JR「大崎」駅は、都内主要ターミナル駅であり、JR山手線、埼京線の他湘南新宿ラインが乗り入れ、都内だけでなく神奈川、埼玉からも通勤しやすく交通利便性は非常に優れています。また新幹線が利用できる品川駅まで1駅ですので、東京都内から主要ビジネス都市へアクセスがスムーズの為、外出・来客が多い企業様からも好評いただいております。

レポーターさて、建物の中に入ってきましたが、こちらは本当に大崎駅からすぐのビルでわかりやすく便利ですね。

畑中はい。 JR山手線の「大崎」駅から徒歩4分に位置していまして、歩行者デッキで直結している為、雨の日でも濡れずに本物件にお入り頂くことが可能です。

この大崎ウィズタワーは、2014年に大崎駅西口南地区再開発のオフィスビルとして開発されました。『働きやすく、住みやすい街づくり』をコンセプトとし、大崎西口公園の豊かな緑や飲食店などの店舗もあり、憩いの空間として日々のビジネスをサポートしています。

レポーターそして、とてもキレイなオフィスビルですね。

畑中はい。大崎駅周辺は都心でも比較的新しいオフィスエリアなのですが、この大崎ウィズタワーはこの中でも築2年程の新しい物件の1つです。

レポーター築浅ということですが、こちらの物件はどんな特徴がありますか?

畑中はい。本物件は最新の超高層オフィスビルで採用されているビルスペックを備えているところが特徴です。最新の制振構造で設計されており、非常時には事務室内に48時間の電力供給が可能です。このほかにも非常用発電機を設置できるスペースを確保するなどBCP対応も完備されていますので、災害時でもご安心頂けます。

セキュリティにつきましては、エントランスホールにフラッパーゲートを設置し、不正通行を防止して、セキュリティレベルを向上させています。

オフィス基準階については1フロア面積約900㎡の整形で執務空間に柱がなく、スペースを有効にお使いいただけます。三面がガラスカーテンウォールですので、室内は明るく、天井高2.8mの開放的な空間を提供しております。

また、2014年には「DBJ Green Building認証」にて最高位の評価を受けていますので、環境性能、防犯や防災及び不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産として選定されています。

レポーター利便性が高く、快適で安全な建物で、しかもまだまだ発展中の大崎というわけですから、大注目の物件ということですね。畑中さん、今日はありがとうございました。

畑中ありがとうございました。

レポーターそれでは続いてアクティビア・プロパティーズ投資法人を、さらに詳しくご紹介していきます。

 

代表者インタビュー 8:56 〜

東急不動産アクティビア投信株式会社 常務取締役 細井 成明

アクティビア・プロパティーズ投資法人の細井でございます。

本投資法人は、東急不動産をスポンサーとする、オフィス・商業施設を投資対象としたリートです。2012年6月13日に上場し、2016年1月末時点で物件数は32物件、資産規模は上場から3年半で約1.9倍の3,267億円まで拡大し、上場リート53社中14番目の規模となりました。

まずアクティビアの基本方針3点をご紹介します。

1点目は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資です。これらは日本の不動産の中で、中長期的に、安定性、希少性、競争力を兼ね備えたアセットタイプであると我々が考えているものです。

2点目は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用です。デベロッパーとしての物件供給力とリーシング、施設運営のノウハウを併せ持つグループ力を活用しております。

3点目は、投資主価値を最大化するためのガバナンス体制の整備です。アクティビアは、スポンサーからの資産取得に際する第三者性の確保と、1口当たり分配金に連動する運用報酬体系を上場リートの中で初めて採用しております。

本方針のもと、上場以降運用実績を積み重ねてまいりました。

アクティビアは、スポンサーの東急不動産に加え、東急不動産ホールディングスグループである、東急リバブル、東急コミュニティー、東急ハンズ、東急スポーツオアシスといったグループ企業とも、サポート契約を結んでいます。これら東急不動産ホールディングスグループ各社から、物件の拠出や不動産売却情報の提供、不動産マーケット情報の提供等のサポートを受けており、上場以来、取得物件の約6割を東急不動産ホールディングスグループから拠出を受け、外部成長を推進してきました。またグループ会社のプロパティマネジメントにより内部成長も実現しています。

これら東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーンとノウハウを活用して、今後も継続して質の高い投資対象資産の取得と、運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指します。

アクティビアは、先程ご説明した「都市型商業施設」及び「東京オフィス」に対して重点投資を行っていますが、重点投資対象資産に対する比率を原則として70%以上としており、上場以降、2016年1月時点でこの比率が、約8割と高い水準となっております。

「都市型商業施設」と「東京オフィス」についてご説明します。

「都市型商業施設」とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する商業施設をいいます。

高い集客性と多様なテナントの出店ニーズが見込まれる等の理由から中長期的な資産価値の維持・向上が可能であると考えます。

「東京オフィス」とは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスをいいます。

企業の本社機能の一極化や効率化の観点より、東京への人口集中と企業集積が継続しており、中長期的に底堅いテナント需要が見込める他、東京は日本の中枢及びアジアの拠点であるため、多種多様かつ豊富なオフィステナントの需要が存在し、テナント代替性も高く、中長期での稼動の安定性があると考えます。

次に現時点でのポートフォリオについてご説明します。

「都市型商業施設」は、都心をはじめ、札幌、大阪、神戸等、全国各地の繁華地に立地し、駅距離は全ての物件が徒歩5分以下、1分以下が7割を超えており、立地優位性の高い物件となっております。

「東京オフィス」については、都心5区比率が84%と高水準で、全物件の駅距離が徒歩6分以内のロケーションであり、高い利便性と競争力を兼ね備えています。

これまで厳選投資を続けてきた結果、ポートフォリオの含み益につきましては、第8期で約390億円となっています。また稼働率につきましては、上場以来、各期末において99%台と非常に高い水準を維持しています。今後もグループのリーシング力を活かした高稼働率の維持に努めてまいります。

それでは先程ご紹介した2物件の他に主な物件を紹介させていただきます。

まずは、「東急プラザ赤坂」です。

「東急プラザ赤坂」は東京「赤坂見附」駅徒歩1分、「永田町」駅に直結したホテル・オフィス・店舗の複合ビルです。

「赤坂エクセルホテル東急」は、客室数約480室を有する都内有数の規模を有するホテルです。

 また、オフィスは、官公庁に隣接する地の利を活かし、法律事務所をはじめとする士業等の需要層のニーズが強く、底堅い需要が見込まれます。商業部分については、オフィスワーカーをはじめとした幅広い顧客層をターゲットとする集客力の高いテナント構成となっています。

続いて、キュープラザ心斎橋です。
「キュープラザ心斎橋」は、大阪「心斎橋」駅徒歩1分かつ地下街直結で、心斎橋筋商店街の玄関口に立地する非常に希少性の高い物件です。

「心斎橋」エリアは、約300年にわたる商業エリアとしての歴史があり、明治・大正期には「東の銀座・西の心斎橋」と並び称されるまでに繁栄し、現在に至っています。百貨店やラグジュアリーブランドからファストファッションまで幅広く買い物を楽しめるエリアであり、大阪らしさ」を体験できる街として国内外からの集客が非常に多い立地です。
本物件にはグローバルブランドZARAの旗艦店が核テナントとして入居し、また壁面には日本最大級のLEDディスプレイが設置され、周辺エリアの中でも突出した視認性を有した高いランドマーク性を誇っております。

続いて、神戸旧居留地25番館です。

「神戸旧居留地25番館」は店舗とホテルが一体となった複合型の都市型商業施設です。ラグジュアリーブランドが数多く出店する三宮の旧居留地のメインストリートの仲町通りに面した、希少性の高い物件です。

1階路面には世界で17店舗しかない「ルイ・ヴィトン・メゾン」と、関西唯一の店舗である「バーニーズ・ニューヨーク」が店を構え、3階以上は「オリエンタルホテル」が入居しています。オリエンタルホテルは、宿泊施設だけでなく、チャペルやパーティー会場を備えており、年間700件を超える婚礼実績を挙げています。

ここまで「東急プラザ表参道原宿」「大崎ウィズタワー」「東急プラザ赤坂」「キュープラザ心斎橋」「神戸旧居留地25番館」を紹介させていただきましたが、アクティビアの運用実績や投資物件の詳細につきましては、こちらのWEBサイト( https://www.activia-reit.co.jp )にて公開しておりますので是非一度ご覧ください。

最後になりますが、アクティビアは、上場以来、継続的な内部成長・外部成長を通じて、安定的な分配金実績を積み上げてまいりました。今後も、更なる投資主価値の向上を目指した運用を心がけてまいりますので、投資家の皆様におかれましては、アクティビア・プロパティーズ投資法人へのご支援のほど、よろしくお願い申し上げます。

 

 

掲載日:2016年3月8日

 

 

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