[ 物件VOL.31 ]

MCUBS MidCity投資法人

証券コード:3227

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■掲載内容

紹介物件1「ツイン21・松下IMPビル

紹介物件2「Gスクエア渋谷道玄坂

代表者インタビュー:MCUBS MidCity株式会社 代表取締役社長 松尾 桂


物件紹介 1:04 〜

【物件1】ツイン21・松下IMPビル

レポーターみなさんこんにちは。私は今、大阪市中央区城見に来ています。

ここは、大阪中心部の東に位置し、大阪を代表する複合ビジネスエリアとなっています。

今日ご紹介する最初の物件は、こちら、ツイン21と松下IMPビルです。

では、この2物件について、MCUBS MidCity投資法人の資産運用会社である、MCUBS MidCity株式会社・不動産運用部シニアマネージャー盛田さんにお聞きします。盛田さん、よろしくお願い致します。

盛田よろしくお願いします。

レポーターまず、 MCUBS MidCity投資法人の特徴を教えてください。

盛田はい。本投資法人は、もともと2006年にMIDリート投資法人として上場いたしました。そして上場来保有しているのが、こちらのツイン21と通り向かいにあります松下IMPビルです。

昨年2015年、日本リテールファンドや産業ファンドを運用しています三菱商事UBSリアルティを新たなメインスポンサーに迎えいれたことを機に、投資対象エリアを広げ、上場来初の公募増資を行い、新たに東京物件等を取得しました。分配金もV字回復するなど新たな成長ステージへの一歩を踏み出したところです。

レポーターそうなんですね。新たに取得された東京の物件はのちにご紹介いただくとしまして、まずはポートフォリオの中で最大物件であるこちらのツイン21と松下IMPビルについてお伺いしたいのですが、このあたりは、ビルだけでなく緑豊かな印象ですね。

盛田そうなんです。こちらは企業の本社ビルやホテルなど大型高層ビルが立ち並ぶ大阪を代表する複合ビジネスエリア「大阪ビジネスパーク」、一般にOBPと呼ばれているエリアですが、大阪城や大阪城公園など緑豊かな環境に隣接しています。38階建のツイン21、そして26階建の松下IMPビルはその中でも旗艦物件となっています。近年、OBPでは新築計画及び建替え計画が進行しており、将来的にさらなる賑わいをみせるエリアになることが期待されます。

レポーター駅から歩いてきましたが、とても近いですね。

盛田はい。最寄り駅は地下鉄長堀線鶴見緑地線の大阪ビジネスパーク駅から徒歩1分です。ペデストリアンデッキでJR、京阪電鉄の京橋駅とも直結されているので、雨天時も傘いらず、快適にビルまでお越し頂けます。合計4路線6駅が徒歩圏内です。

レポーターでは、中に入って、この物件の特徴をさらにご案内頂けますでしょうか?

盛田どうぞ、こちらへ。

レポーターさて、ツイン21のエントランスに来ましたが、緑溢れる素敵なサインボードですね。

盛田ありがとうございます。「ビジネスは、もっと、リラックスできる」というスローガンのもと、我々は様々な取組みを行っています。こちらもその一環で、オフィスワーカーや来訪者に癒しを提供すべく、建物内の随所に緑を取り入れています。それでは、中へどうぞ。

レポーターツイン21のアトリウム2Fに来ました。あちらには大阪城が見えるのですね。

このアトリウムは光が差し込み明るく、開放感があって、階段のデザインなども含め、内装も素敵ですね。

盛田ありがとうございます。共用部の内装や、トイレ等衛生設備の継続的なリニューアルを実施したり、テナントニーズに即した修繕工事を定期的に行っています。また、トレンドに敏感なオフィスワーカーの声を吸い上げるために、年一回テナント満足度調査も実施しています。直近では要望の多かったベーカリーやカジュアルイタリアンのテナント誘致を行いました。

レポーター商業施設もあるのですね。

盛田はい。ツイン21・松下IMPビル合わせ低層階部分に約60店舗ございまして、平日はオフィスワーカーのランチやお仕事終わりにお立ち寄り頂き、休日にも大阪城のお膝元として観光の拠点に数多くの方にご利用頂いております。その他、会議室やイベントホールも備えており、ご入居いただいているテナント様のみならず様々な企業様等にご利用いただいております。

レポーター色々なイベントも企画されていると伺いましたが。

盛田そうですね。夏には日本三大祭の一つである「天神祭」の前夜祭を行ったり、冬にはクリスマスイベントや装飾を行う等、大変ご好評をいただいております。

また、保有しているツイン21・松下IMPビルのみならず、OBPエリア全体の魅力作りにも力を入れています。一般社団法人大阪ビジネスパーク協議会の一員として、昨年は「OBPホコ天フェスタ」を実施しました。ビジネス街を「働く」のテーマパークにするということで、オフィスワーカーの日々の仕事やアフター5をもっと彩り、更に充実した時間を過ごしてほしいという想いから、スポーツ、音楽、グルメにワークショップなど、さまざまなコンテンツを用意いたしました。

レポーター災害への対策はどうでしょうか。

盛田このOBPエリアは、大阪市内でも強固な地盤とされる場所に位置しています。大阪市の中心部よりも地盤が高く、津波、液状化の恐れも小さい土地と言われています。また、2015年3月には大阪ビジネスパーク駅周辺・天満橋駅周辺地域都市再生緊急整備協議会が設立され、OBPエリアにおける滞在者等の安全の確保に関する基本的な方針に基づいて、更なる災害に強い安全・安心な街作りを目指し、官民連携して推進しています。

レポーター安心して働くことができる物件なのですね。

盛田取得以来常に高稼働率を維持し続けているツイン21ですが、今後もオフィスワーカーへ安全かつ快適なオフィス空間を提供し、物件の付加価値向上を目指していきます。テナント様の満足度を高めることが当投資法人の成長に繋がると考えています。
今後もご期待ください。

レポーター盛田さん、ありがとうございました。

では、引き続き、もう1物件ご紹介します。

【物件2】Gスクエア渋谷道玄坂

レポーターレポーター:変わりまして、こちらは東京都渋谷区道玄坂にやってきました。渋谷駅から徒歩3分の場所にあるのが、こちら、Gスクエア渋谷道玄坂です。では、この物件につきまして、盛田さんにご案内いただきたいと思います。盛田さん、よろしくお願い致します。

盛田どうぞよろしくお願い致します。

レポーターさて、ビルの中へやってきましたが、渋谷駅から迷わず来られるわかりやすい立地ですね。この物件はどんな特徴がありますか?

盛田はい。東京で最も空室率が低いエリアの1つがこの「渋谷・恵比寿エリア」になります。国内でも屈指の商業集積地のため、マーケティングや人材確保が容易であることから、集客系オフィスやクリエイティブ系テナント、IT企業などが多く集積するエリアになります。9路線が乗り入れしている渋谷駅から至近の、非常に利便性の高い立地にあり、このエリアでは希少な、築浅ハイグレードオフィスビルとなっています。

レポーター建物がガラス面で、中も明るいですね。

盛田はい。外観はガラスカーテンウォールになっており、渋谷道玄坂に面した視認性の高い物件です。

地上9階地下2階建てのこのビルは、築5年、天井高2,700mm、ワンフロア約160坪とゆとりの広さを確保しており、各階にはリフレッシュルームも設置されています。また9階建てのビルにしては珍しく、エレベーターは3基も設置されており、ストレスなくオフィスライフを送っていただくための設備が充実しています。また、建築環境総合性能評価システムCASBEEのAランク認定を受けており、環境性能にも優れています。

レポーター何より、渋谷が勤務地ということは、仕事帰りに立ち寄れるお店も多いでしょうから、プライベートの充実にも繋がりますよね。

盛田おっしゃる通り、1Fにはコンビニエンスストアも入っておりますので、忙しい平日をサポートできる魅力的なビルになっているかと思います。また、このエリアは大型複合再開発計画もあり、道玄坂・宮益坂方面をつなぐスカイデッキの整備の計画もありますので、ますますの発展が期待できると思います。

レポーター近い将来も楽しみですね。盛田さん、ありがとうございました。

それでは、MCUBS MidCity投資法人につきましてさらに詳しくご紹介します。

 

代表者インタビュー 12:21 〜

MCUBS MidCity株式会社 代表取締役社長 松尾 桂

MCUBS MidCity投資法人の資産運用会社である、MCUBS MidCity株式会社代表取締役社長の松尾 桂です。

MCUBS MidCity投資法人は、大阪のオフィスビルに重点投資する「MIDリート投資法人」として2006年8月に上場しました。

2015年4月、投資法人の運用を担う資産運用会社の主要株主が三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社となったことで、同年6月、商号を「MCUBS MidCity投資法人」に変更し、新たなスタートを切りました。

ここからは、新しく生まれ変わったMCUBS MidCity投資法人の特徴および物件をご説明させていただきます。

新たに主要な株主として加わった三菱商事UBSリアルティは、日本を代表する総合商社「三菱商事」とスイスに本社を置く世界有数の金融機関「UBS エージー」を親会社とする資産運用会社です。

商業施設特化型リート「日本リテールファンド投資法人」、産業用不動産特化型リート「産業ファンド投資法人」の2つのリートを運用し、国内最大級の資産運用残高を誇っています。

我々資産運用会社は、親会社となる三菱商事UBSリアルティから人事・総務IT・財務・運用ノウハウ等の提供を受け早期に成長ステージに乗りたいと考えています。

特に重要となる外部成長分野に関しては、投資物件の情報提供を受けています。これら総合的サポートにより着実な成長を遂げてゆきたいと考えています。

また、従来からの株主である関電不動産開発からも引続き支援を得られる状況であり、三菱商事・UBSと併せた強力な運用体制は本投資法人の強みです。

余談ではありますが、MCUBS MidCityという名前には今しがたご説明いたしました株主の名前が隠されています。MCUBSとは、三菱商事の英語名称「三菱コーポレーション」の頭文字「エムシー」とUBSを合わせた名称です。都市中心部を意味する造語「MidCity」には上場時の「MID(エムアイディー)リート」からMIDを取入れ、3社の強固な関係を以って成長させてゆこうとの想いを込めています。

少し長い名称となりますが、“MCUBS MidCity”ぜひ覚えて下さい。

次に、本投資法人の特徴について、ご説明致します。

本投資法人は70%以上をオフィスビルに投資するオフィスビル重点型リートです。

又、東京圏、大阪圏、名古屋圏の成長性・安定性を確保すべく、三大都市圏へ70%以上投資していきます。将来的には、海外不動産投資も実行しようと検討を進めています。

本投資法人は昨年2015年4月に新たなスタートを踏み出すことなり、8月には上場来初めてとなる公募増資を実行、2015年の1年間で東京圏を中心に7物件/594億円の資産を新規取得致しました。いずれの物件も熟成されたオフィスエリア、主要駅からの利便性の高い物件です。今後も優良物件を取得し着実に成長してゆきます。

キューブ川崎は、JR川崎駅から徒歩3分の立地にある物件です。

元々産業集積があった川崎駅周辺に商業集積も加わり、又、川崎市には企業の研究施設も集積していることから、オフィス立地としても重要な拠点となっています。2016年時点の空室率は2%程度と非常に低く、又、1フロア面積約780坪ある当ビルは極めて希少性が高く、使い勝手が良いビルとして川崎駅周辺に於いても人気が高いビルです。

続いて肥後橋MIDビルをご紹介します。

大阪市営地下鉄四ツ橋線「肥後橋」駅徒歩1分に立地する本物件は、関電不動産開発が2010年に開発した築浅優良物件です。大阪ビジネス街の代表的エリア「中之島エリア」に近接し、ワンフロア約140坪の柱のない開放感あふれる空間は、自由度の高いレイアウトが可能であり、また屋上では緑化スペースが完備されています。当ビルでは環境に配慮し、様々な省エネ技術を取入れています。

これらの配慮は大阪サステナブル建築奨励賞をはじめ、日本政策投資銀行からグリーンビルディング認証、又、建築環境総合評価システム/CASBEE大阪Aクラスを取得した、環境性能に優れたハイスペックビルです。

本投資法人では、これからも、エリアで競争力のあるクオリティの高い物件を継続的に取得し、資産規模を拡大することで、ポートフォリオの安定化を進めてゆきます。

また、ツイン21の物件紹介でもご説明しましたテナント満足度調査の継続的な実施により、テナントニーズにマッチした働きやすい環境づくりを積極的に行っていきます。

ここまで、主に物件取得・物件運用についてご説明してきましたが、財務基盤の強化も重要な戦略です。2015年4月以降、これまでサポート頂いた銀行様との関係強化を進めるとともに、2016年5月には初めての投資法人債を発行することに成功しました。これにより資金調達手法の多様化がなされました。これら施策により本投資法人の成長を支える財務基盤の強化を引続き進めていきます。

2016年6月、本投資法人のホームページをリニューアルいたしました。
必要な情報が入手しやすいよう利便性の向上を図るとともに、スマートフォンやタブレットからもストレスなく見ていただけるよう配慮しています。

個人投資家の方々に対するコンテンツも充実させましたので、ぜひ一度ご覧になっていただければありがたく存知ます。

最後になりますが、これまでご説明致しました新生MCUBS MidCity投資法人は三菱商事・ユービーエスリアルティグループとして、着実な分配金の成長、並びに投資主価値の更なる向上を目指して参ります。

証券コード3227、三大都市圏中心のオフィス重点型リート、MUCBS MidCity投資法人を今後ともどうぞ宜しくお願い申し上げます。

 

 

掲載日:2016年7月8日

 

 

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