[ 物件VOL.33 ]

日本プロロジスリート投資法人

証券コード:3283

»ポートフォリオマップ


物件紹介 1:12 〜

【物件1】プロロジスパーク川島

レポーター私は今、埼玉県比企郡に来ています。こちらは埼玉県の北部に位置し、物流施設の立地エリアとして注目される、圏央道マーケットの代表的なエリアです。今回ご紹介する物件はこちら、プロロジスパーク川島です。

ではこの物件について、日本プロロジスリート投資法人の資産運用会社である、プロロジス・リート・マネージメント株式会社の河原さんにお話しをうかがっていきます。河原さんよろしくお願い致します。

河原よろしくお願い致します。

レポーターそれではまず、この物件の立地について教えていただけますでしょうか。

河原当施設の立地は、圏央道川島インターチェンジに近接し、圏央道を東西に移動することにより、首都圏内側の交通渋滞を回避しつつ、効率的に交易配送を実現できる立地です。圏央道は、関越自動車道と東北自動車道とを結ぶ区間が完全開通し、更に2016年度には、常磐自動車道と連結します。このことにより物流立地として、配送可能エリアが一層広がり、立地ポテンシャルが向上することが期待できます。またインターチェンジ至近の産業系施設の集積エリアであるため、24時間365日稼働が可能です。物流運営に於いて、良好な環境と言えます。

施設の中をご案内いたしますので、どうぞこちらへ。

レポーターさて中に入らせていただきましたが、物凄く広くて、また車や人の出入りもあって、すごく活気がありますね。

河原当施設は5階建て、延べ床面積約157,000㎡の規模があり、国内最大級のマルチテナント型物流施設となります。1階は、南北両面にトララックバースを配したワンフロア―約9,500坪で、基準階である2階から4階は中央車路の両面に約4,500坪の倉庫スペースがあります。各フロアは、最大で四分割することができ、複数テナントの入居が可能です。各階では、トラック等大型車両が、施設乗り入れで可能な上り・下り、専用のランプウェイを備えています。敷地内には、別棟で小型倉庫もありますので、多種多様なテナントニーズに対応可能となっています。

プロロジス・グループでは、従前より環境への取り組みを行っており、当施設も環境等に配慮し、CASBEE-新築ランクAを取得しています。また屋根には2.1メガワットの、太陽光発電システムが敷設されています。

当施設の一番の強みは、最初にもお話ししました通り、非常に好立地な施設という点です。「圏央道マーケット」の代表的なエリアにある川島インターチェンジに近接しているため、首都圏内側の交通渋滞を回避しつつ、効率的に広域配送を実現でき、24時間365日稼働が可能です。更にこの優位性を活かし、当施設の隣接地にもプロロジスパーク川島2を保有しており、現在お陰様で満室稼働をしています。

レポーターこれだけ大きな施設でフル稼働されていると、就業者の方も多くいらっしゃるのでしょうね。

河原そうですね。現在当施設内には、一日平均約600名の方が、働いていらっしゃいます。従業員用として約500台の駐車場スペースを用意しており、施設内にはレストランやコンビニエンス・ストアーも設置しております。働く方の利便性に配慮した、物流施設としてテナントの雇用確保に少しでも貢献できればと、考えています。

【物件2】プロロジスパーク大阪2

レポーターこの地域は大阪の湾岸エリアを構成する代表的な地区の1つで北港エリアにあります。次にご紹介する物件はこちら「プロロジスパーク大阪2」です。この物件につきまして、今西さんに解説をしていただきます。今西さんよろしくお願い致します。

今西よろしくお願い致します。

レポーター今西さん、この物件の通りの向かいには緑があり、また一方は海に囲まれていて、すごく緑豊かな立地ですね。

今西通りの向かいにあるのは、舞洲運動広場になります。近くにはユニバーサル・スタジオジャパンもあります。本物件があるエリアを、「北港エリア」と言いますが、南港及び堺地区と共に大阪の「湾岸エリア」を構成する、代表的な地区の一つです。

阪神高速道路5号湾岸線「湾岸舞洲」出入り口から約2㎞、西日本の物流用地として発展してきた「南港エリア」や、近年高規格コンテナターミナルとして整備された「夢洲エリア」へ約10分と、広域配送に適しており、かつ大消費地である大阪市街地に近接した交通利便性の高い立地にある施設となります。施設の中をご案内いたしますので、どうぞこちらへ。

レポーターさて施設内にやってきました。今西さん、この建物の特徴を教えていただけますか?

今西延床面積が、約139,000㎡で、物流施設では稀な、地上8階建ての大型マルチテナント型物流施設です。環境性能に関してはCASBEE大阪Aランクを取得しています。各階へ大型車両が直接アクセス可能な、上り下りそれぞれ専用のランプウェイがあります。倉庫のワンフロアは、約4,800坪でテナントニーズに応じた区画の分割も可能です。

レポーターこれだけ大型施設で、また観光名所も近い立地ですと、安全対策や防災面も気になりますが、いかがですか?

今西ご安心ください。こちらの施設の最大の特徴は、免震構造を採用している点です。1階共用部には、飲料の防災ベンダーを設置しており、災害時に地域の一時避難場所として貢献できるよう、非常用物資等を備蓄しています。

また免震構造とプレキャストコンクリートを共に採用することで、倉庫内の壁を最小限にすることができ、オープンな空間を実現しています。これにより、入居テナントは大型のマテハン機器を設置することができ、効率的な倉庫運営が可能です。

レポーター自社のことだけでなく、地域やまたそこを訪れる方のことまで考えた作りとなっているわけですね。今西さんどうもありがとうございました。

今西ありがとうございました。

 

代表者インタビュー 8:41 〜

プロロジジス・リート・マネジメント株式会社 取締役CIO投資運用部長 山口哲

こんにちは。プロロジジス・リート・マネジメント株式会社、取締役投資運用部長の山口でございます。私達が運用する、日本プロロジスリート投資法人は、2013年2月に東京証券取引所に上場し、当初12物件・1,730億円の資産規模で、運用を開始いたしました。その後、4回の公募増資を実施し、合計21物件を追加取得。現在の運用資産は、33物件・4,471億円に達しております。上場J-REIT全銘柄中、資産規模で8番目、時価総額で、6番目まで成長し、物流施設に特化したJ-REITの中では、いずれも№1です。

2015年2月には、信用格付けがJ-REITの中でも、トップスラスとなる「AAフラット」に格上げされています。日本プロロジスリート投資法人の詳細のお話しの前に、本投資法人のスポンサーである、プロロジスの概要について、ご説明させていただきます。

プロロジスは、アメリカ・サンフランシスコに本社を置き、ニュヨーク証券取引場に上場している物流不動産専業の不動産会社で、創業約30年の会社です。世界に20ヶ国で、約3,380棟・6,200万㎡、東京ドーム約1,300個分の大きさの物流施設を開発・所有・運営を行っています。事業を行っている世界20ヶ国のGDPの合計は、世界全体GDPの約70%で不動産会社としては数少ないグローバル企業です。お客様は、大手の物流会社を始めとする約5,200社の会社で、グローバルに物流施設を使っていただいている日立グループ様・日本通運グループ様等の日本企業も数多くございます。

会社の規模としては、時価総額約2.8兆円で、物流不動産専業の不動産会社としては、世界最大規模でございます。日本の不動産会社との比較でも、三菱地所様、三井不動産様と肩を並べる規模となっています。

続いてプロロジスの日本での事業についてです。賃貸型の先進的物流施設開発のパイオニアで現在81物件・約485万㎡の開発実績を有し、開発のマーケットシェアは約30%で、日本でのナンバーワン企業です。物流施設の開発から運営にわたるワンストップサービスを、約15年にわたり社長以下全員日本人の従業員で提供しています。施設をお使いいただいているお客様は大多数が日本の会社で、われわれ投資法人の投資口も半分以上は日本の投資家の皆様に保有していただいています。借入金も全て日本の大手金融機関からで、日本に根差して事業を行っている企業グループだと、言えるものと思います。

次に日本プロロジスリート投資法人の特徴についてご説明させていただきます。日本プロロジスリート投資法人は、上場以来5つの特徴を挙げてきました。

 

  • 「Aクラス物流施設」への重点投資
  • 世界最大規模の物流不動産の開発所有運営会社であるプロロジス・グループによるスポンサー・サポート
  • 「Aクラス物流施設」より構成されるポートフォリオが送出する収益の安定性
  • 長期的安定性と、効率性に力点を置いた財務運営
  • 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制

こちらにお示しした日本プロロジスリート投資法人の5つの特徴は、われわれが上場以来ぶれることなく維持している戦略で、運用方針そのものと言えるものです。これらの特徴に照らして本投資法人の現況をご説明いたします。 

1つ目の特徴は、われわれがもっとも拘る「Aクラス物流施設への重点投資」です。本投資法人は、上場来4度の公募増資を通じ、「クオリティーに拘った投資」を行い、33物件のAクラス物流施設のみからなる「安定的な運用ポートフォリオ」を構築いたしました。これらの物件は、100%全てスポンサー・プロロジスが開発した高品質のAクラス物流施設で、平均築年数は6.5年と若く、「大地震が発生したときの建物の予想損害率」を示すPML値も資産全体の数値として、わずか1.3%と極めて低い数値となっています。

また物件タイプ別では、複数の企業が入居するように作られた、「マルチテナント型物流施設」が約80%を占めており、エリア別では、概ね90%が関東及び関西エリアに所在しています。賃貸可能面積別では、約80%が東京ドームサイズの50,000平方㎡を超える、大型物流施設となっております。関東・関西を中心とした新しい大型施設からなる、質の高い運用ポートフォリオとなっているということが、お解りいただけると思います。

次に、2つ目の特徴である「プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート」です。ここが一つ大きなポイントだと思いますが、プロロジス・グループでは、右側の本投資法人が、物流施設の「保有・運用」の機能を担い、左側、スポンサー・株式会社プロロジスが「開発・運営管理」の機能を担うよう、その役割を明確に分担しています。スポンサー・プロロジスが、先進的なAクラス物流施設の開発を継続的に行い、本投資法人はそれらの物件が完成し、収益的に案的稼働となれば順次取得をしていくというビジネスモデルとなっています。

この役割分担によりまして、本投資法人は、先進的なAクラス物流施設を定期的に取得し、安定成長でき、一方スポンサー・プロロジスでは、開発資金を着実に回収し、開発事業を継続して行うことができるという、いわば協働して共に成長を目指す関係にあります。巷で時々耳にするような、「良い物件はスポンサーである親会社で持ち続け、それ以外をJ-REITに売却する。」ということがないのが大きな特徴です。

本投資法人は、スポンサー・プロロジスが年間400億から600億円規模で計画している開発物件を「豊富な取得候補物件」として確保し、継続的な規模の拡大から、収益増とできることが可能となっております。この仕組みを明確にするため、既に着工している物件を中心として、毎年年末に優先交渉権が定期的に付与される仕組みとなっています。

続いて3つ目の特徴、「Aクラス物流施設により構成される運用ポートフォリオが生み出す収益の安定性」です。本投資法人の運用ポートフォリオは、先程もご説明申し上げた通り、マルチテナント型物流施設が中心で、円グラフの通り、テナントが集中せず分散し、「賃貸借契約満了時期」の分散化も図られています。これにより、一度に大きなテナントの異動がなく、収益の安定性が見込まれます。テナントの総数は現在、118社、大手の物流会社、通販会社を中心に、信用力の高いテナントで収益源が分散しており、上位20社の占める割合も52%となっています。この分散度は、他の物流特化型J-REITにはない、強い収益の安定性を引き出す大きな特徴だと考えています。また賃貸借契約は、全て定めた期限まで、原則中途解約のできない定期借家契約で、現在「平均賃貸借残存期間」は、4.2年です。また物件の稼働率についても上場以来97〜98%台で安定的に推移しており、Aクラス物流施設への堅調な需要を繁栄していると、言えるかと思います。

続いて4つ目の特徴、「長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営」です。借入れについては、メガバンクを始めとする14の国内大手金融機関から行っており、そのほとんどを長期かつ固定金利で調達し、平均負債残存年数も4.4年と長くなっております。現在の総資産借入比率(LTV)は38.5%と、40%を切る保守的な水準を確保しております。

最後に5目の特徴、「ガバナンス体制」です。その内容は大きく二つございます。1つ目は、スポンサー・プロロジスが、本投資法人が発行する投資口の役15%を継続保有して、投資家の皆様と同じ目線で、本投資法人の成長を力強く支えるという点、2つ目にわれわれ運用会社の運用報酬は、本投資法人の収益に100%連動する体系を採用しており、投資家の皆様の利益と目指す方向を同じくする仕組みを整えている点、でございます。
私からのご説明は以上でございます。

日本プロロジスリート投資法人は、ご説明申しあげましたこの5つの特徴を今後も変わらず堅持し、長期に渡る一貫した安定運用を行い、着実に分配金を成長・増加させ、投資主価値を最大化することを目指してまいります。

 

 

掲載日:2016年9月1日

 

 

TOP