[ 物件VOL.33 ]

トーセイ・リート投資法人

証券コード:3451

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■掲載内容

紹介物件1「KM新宿ビル

紹介物件2「T‘s garden高円寺

代表者インタビュー:トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 REIT運用本部長 北島 敬義


物件紹介 0:48 〜

【物件1】KM新宿ビル

レポーター私は今、東京都新宿区に来ています。

こちらは、オフィス、商業施設、飲食店が混在し、日本屈指の繁華街で多くの人が行きかう新宿エリアになります。最初にご紹介する物件は、こちら、KM新宿ビルです。

物件については、トーセイ・リート投資法人の資産運用会社である、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 REIT運用本部 投資運用部長の鈴木さんにお聞きします。
鈴木さん、よろしくお願い致します。

鈴木トーセイ・リートは、スポンサーであるトーセイがこれまで培ってきたノウハウやその強みを活かして投資資産の運用を行っています。ボリュームゾーンに位置づけられる、オフィスビル、商業施設、住宅を主な対象とし、一部ホテルも組み入れることを可能としています。

トーセイ・リートの特徴の一つは、通常のリートに比べ投資対象が広いという点です。もちろん、築浅でかつ好立地の物件を好条件で組み入れるよう日々努力をしていますが、Bグレードといわれる比較的築年数が経過した中規模のオフィスビルや築古の住宅物件なども投資対象としています。

物件のバリューアップの可能性を視野に入れ、スポンサーであるトーセイと協働して、投資資産に手を加え、その魅力を引き出すことに注力しています。

こうした投資手法を実践することで、相対的に高い利回りを享受することが可能となっています。

レポーターこちらは、新宿の中でもわかりやすい立地になりますね。

鈴木はい。西武新宿駅からは徒歩1分、巨大ターミナル駅のJR新宿駅から徒歩9分と、非常に利便性の高いビルです。

レポーターこの物件の特徴について教えて下さい。

鈴木外観は、前面がアルミパネルに、その他は吹付けタイル仕上げになっています。
1階にはアメリカンカジュアルの物販店舗が入居する、 1991年竣工の地上9階地下1階のオフィスビルです。

レポーター築年数でいうと15年程度でしょうか。

鈴木そうですね。そのため経年劣化等は見受けられますが、管理会社による定期的な巡回管理や、計画修繕を適切に行っています。テナントの皆様には安心してご利用いただいています。

レポーターまさに、Bグレードのオフィスビルですね。比較的築年数が経過していますが、好立地という特徴がよく伝わりました。先ほどお伺いした、相対的に高利回りを可能とするという点についてはいかがでしょうか。

鈴木はい。昨年、テナントの退去に伴い新たなテナントを誘致する際に、貸室区画を分割するなど、テナントのニーズに対応したことにより、賃料収入の減収期間なくリースアップをすることができました。また、分割した区画の賃貸借契約も締結し、実質的に賃料の改善へとつながりました。

レポーターご説明ありがとうございました。

【物件2】T‘s garden高円寺

レポーター変わりまして、東京都杉並区にやってきました。この地域は、古くから独自の若者文化で賑わい、都心にも近く交通の便もよいため、学生の方にも人気のエリアです。次にご紹介する物件は、こちら T‘s garden高円寺です。

では、この物件についても、鈴木さんにご案内いただきます。よろしくお願い致します。

鈴木よろしくお願い致します。

レポーターこちらはどういった物件になりますか。

鈴木はい。こちらは1階に店舗が入る中層店舗付共同住宅で、JR高円寺駅から徒歩5分と、駅近で築浅の人気物件になります。お部屋の中をご案内したいので、どうぞこちらへ。

レポーターさて、お部屋の中にやってきました。外観もオシャレでしたが、内装にもセンスの良さを感じますね。

鈴木ありがとうございます。立地的にも若年層の方がご入居を希望されることが多く、
見た目にも魅力がある物件です。お部屋のタイプは1R - 2LDKとなっており、単身者またはディンクス向けの間取りです。浴室換気乾燥暖房機など設備も充実しており、オール電化に対応したマンションとなっています。

レポーター最寄り駅から徒歩でこちらまで来ました。すぐそばに商店街もありましたから、単身者の方でも生活がしやすそうですね。

鈴木周辺には多くの日用品店舗が所在しており、入居者様からも生活環境がよいと、好評をいただいています。

 

代表者インタビュー 5:58 〜

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 REIT運用本部長 北島 敬義

トーセイ・リート投資法人の資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 REIT運用本部長の北島でございます。ここからは、私からトーセイ・リートの概要とその特徴についてご説明させていただきます。

トーセイ・リートは、2014年11月27日に上場した総合型のリートです。中小規模のオフィスビル、商業施設、住宅、及びホテルを投資対象としており、現在、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の地域に所在するオフィス、商業施設、住宅物件に投資をしています。我々の組み入れ物件を、取得価格をベースとした割合でみますと、5割強がオフィス、1割強が商業施設、残りの3割程度が住宅といった状況です。

われわれは、東京証券取引所に上場する不動産会社トーセイをスポンサーとする投資法人です。不動産のバリューアップ事業などを行うトーセイの強みを活かした資産運用を行うことで、Jリート市場の裾野を拡大していこうとしています。

スライドに示しましたとおり、「トーセイの強み」は、「目利き力」と「リーシング力」、そして「再生力」の3つの力です。

 

  • 目利き力とは、投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ
  • リーシング力とは、投資不動産の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持するためのノウハウ
  • 再生力とは、不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウを意味します。

トーセイ・リートは、スポンサーであるトーセイが不動産事業を長年展開する中で積み上げてきたこれらのノウハウを、その運用に活用しています。

スポンサーについて少しご紹介させていただきます。

トーセイは、東京経済圏を地盤とする中堅の総合不動産会社です。不動産の流動化、開発、賃貸、管理、ファンド・コンサルティングの5事業を行っており、その事業範囲は多岐にわたります。われわれトーセイ・リートの資産運用業務は、5事業のうち、不動産ファンド・コンサルティング事業の部類に入ります。

メインの事業である不動産流動化事業で取り扱う物件の用途は、オフィス、商業ビル、住宅、ホテルとなっており、物件供給量が多く流動性の高い、3億から20億円くらいの中小規模の物件を得意としています。エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ、きめ細やかなバリューアップ力に、特に定評があります。

次に、トーセイ・リートの特徴についてご説明いたします。

まず1つ目は、トーセイの事業基盤である東京経済圏を中心としたエリアをメインターゲットとしていること、2点目は、市場に厚みがあり、かつトーセイが得意とする中小規模の不動産、取得価格ベースで50億円以下の不動産をターゲットとしていること、そして3点目、これが最大の特徴ですが、従来リートがあまり投資してこなかったような相対的に高い利回りが期待できる不動産をも投資対象としていることです。

トーセイ・リートの投資対象は、①取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに存在する競争力の高い不動産②築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産であります。投資方針に、不動産の立地条件や築年数に必ずしもとらわれないことを掲げる、稀有なリートだといえます。

「低稼働」である、「比較的築年数が経過している」などの物件の特性により、高い利回りが要求される玉石混合の不動産の中から、「磨けば光る不動産」を選別し、上述のスポンサー・サポートを利用して物件を磨くことで、利回り水準を維持しつつ、不動産への投資リスクをリートが負担可能なレベルにまで緩和させます。

相対的に高い利回りが期待できる高ポテンシャルの不動産を、スポンサーの力を活用しながらリートに組み入れられるものとし、そして厳選して取得した後は、トーセイが持つバリューアップ機能を用いて、物件の稼働率を維持・向上させ、また物件の価値を向上させ、内部成長を図る、これにより、相対的に高い利回りを享受する、というが、我々のビジネスモデルです。

先ほど、「スポンサー・サポート」と一言で申しましたが、トーセイ・リートは、様々な形のサポートを受けていますので、その内容をご紹介させていただきます。

スライドをご覧下さい。これは、不動産の中長期保有を前提とするトーセイ・リートが、不動産流動化事業として原則短期保有を前提とした業務を行うトーセイから受けているサポートの形態を図示したものです。

ソーシングサポートとは、トーセイが「目利き力」を発揮して取得した物件について、リートに対して売却情報を提供し、さらに優先交渉権等を付与することを通じて、物件取得を支援するものです。

リーシングサポートとは、端的にいうと入居者の紹介です。また賃料の安定化のためにマスターリースをしてもらうこともこれに含まれます。

コンストラクションマネジメントサポートとは、物件の価値を維持・向上するための工事やアドバイスなどの実施であり、「再生力」の発揮をささえます。

ウェアハウジングサポートについては、売却される方の売却希望時期と投資法人による取得可能時期が、資金調達の準備等の理由によりタイミングがあわない場合に、トーセイに一時的に代わって取得をしてもらうものです。これによりトーセイ・リートは、売却案件のタイミングにかかわらず、取得を検討することができます。

上述したトーセイの強みや、こうしたスポンサー・サポートを活用することにより、市場にあるパフォーマンスを十分に発揮できていない不動産の活用・再生を実践することが可能となっています。

最後に、トーセイ・リートの資産運用の基本方針についてご説明いたします。

われわれの基本方針は「分配金を最重視する運営を継続し、投資主価値の向上を目指す」というもので、上場来、この方針に変わりはありません。

この基本方針にもとづき、資産規模については、拡大のみを追及することなく、高利回りが期待できる物件を厳選取得してまいります。資産規模の拡大は収益の安定化に寄与しますので、積極的に取組んでいくべき目標です。

また、内部成長の観点では、稼働率の維持・向上を図っていくことが中心的な活動となりますが、物件ごと、一契約ごとに稼働率の更なる向上や賃料の引き上げ可能性についても見極めて適切に対応していきたいと思います。

財務の観点からは、将来の金利上昇への備えとするため、できる限り、長期かつ固定金利での調達を図っていきたいと考えています。またLTVについては保守的な水準にてコントロールしていく方針です。

最後まで、トーセイ・リート投資法人の動画をご覧下さり、誠にありがとうございました。

今後ともトーセイ・リート投資法人を宜しくお願いいたします。

 

 

掲載日:2017年1月24日

 

 

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