[ 物件VOL.35 ]

インヴィンシブル投資法人

証券コード:8963

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■掲載内容

紹介物件1「ホテルマイステイズ羽田

紹介物件2「ロイヤルパークス新田

代表者インタビュー:インヴィンシブル投資法人 執行役員 福田 直樹


物件紹介 1:00 〜

【物件1】ホテルマイステイズ羽田

レポーター皆さん、こんにちは。私は東京都大田区にきています。ここは、東京23区の中でも最南部にあり、羽田空港があることでも知られています。今日ご紹介する最初の物件はこちら、「ホテルマイステイズ羽田」です。

ではこちらの物件につきまして、インヴィンシブル投資法人の資産運用会社である、コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社のアセットマネージャー野里さんにお話を伺っていきます。野里さん、よろしくお願いします。

野里よろしくお願いいたします。

ご紹介するこちらの物件は、本投資法人のコアアセットの1つであるホテル物件です。こちらはもともとはオフィスビルだったのですが、2014年にホテルにフルコンバージョンしました。

レポーターそうなんですね。ここはもともとホテルだったわけではなく、オフィスだったんですね。きれいなのでホテルだったのかなと思っていました。

野里ありがとうございます。では、中をご案内いたしますので、どうぞこちらへ。

レポーターさぁ、ホテルの中へ入ってきましたが、もう入口から明るいのですが、落ち着きがあってとても心地のいい空間ですよね。リラックスできそうな感じがします。

野里そう感じていただけて嬉しいです。このホテルにいらっしゃるお客様は、場所柄、ほとんどが羽田空港のフライトをご利用されるお客様です。狭い機内で何時間も過ごされた方、あるいは、これから過ごされる方にとって、少しでも癒しの空間になるように心がけております。

このホテルは、羽田空港の国内線より国際線ターミナルにより近い場所に位置しているため、国際線を利用されるお客様が選ばれることが多いのですが、羽田空港における国際線は需要の高まりを受け、年々利便性が増しています。例えば、これまで早朝深夜の時間帯に限られていたアメリカへの路線が、2016年10月末より、日中の時間帯も含み新たに10往復の路線が設けられました。羽田空港の国際線は今後もますます出張や旅行など利用の拡大が期待できると思います。そういった需要を取り込める強みがこのホテルにはあります。

レポーター確かに。国内外のお客様が多いと思うのですが、例えば、国際線のターミナルまではどのくらいなんですか?

野里はい。このホテルでは羽田空港との間で無料のシャトルバスを走らせておりますが、約10分で空港への行き来が可能です。なお、シャトルバスは早朝のフライトや夜遅い到着なども考慮して、午前4時から深夜12時過ぎまで運行しています。

レポーター電車の場合ですとどのくらいでしょうか。

野里電車の場合ですと、最寄駅は京急線の「穴守稲荷」駅で、ホテルからは徒歩4分、そこから約3分で羽田空港国際線ターミナルに着きます。

レポーター本当に近いんですね。早朝から深夜までバスがあるというのも利用者の方には嬉しいですね。

野里ありがとうございます。では、お部屋と設備をご案内いたしますので、どうぞこちらへ。

こちらは、このホテルで最も多いタイプのスタンダードダブルルームになります。部屋の広さは21㎡です。このタイプを中心に、このホテルでは全室が18㎡以上あり、宿泊特化型ホテル、いわゆるビジネスホテルですが、そのようなホテルとしては比較的ゆとりのある客室構成となっております。

レポーター確かにとてもゆったりとした感じがしますので、大きな荷物を広げるスペースもしっかりありますね。

野里実は、最初にご紹介したようにもともとオフィスだったため、一般的な宿泊特化型ホテルより50㎝ほど天井が高い造りになっています。そのため、お部屋の平米数よりも、感覚的にはもっと広いように感じられると思います。機内での窮屈な空間を体験されたお客様が多いですから、より開放的な気分を味わっていただけるメリットもあるのではないかと思います。

また、これもオフィスビルからのコンバージョンによる特徴なのですが、各階の中心部分に窓のないスペースが生じますので、ここにフィットネスジムや、ライブラリー、リラクゼーションルームなどの共用設備を充実させています。ただ、宿泊するだけ以上に、時間を有効活用していただけるホテルだと思います。

レポーター確かに、ただ寝に帰るだけではもったいないような感じですよね。もう、ぜひ泊まってみたくなりました。

野里ありがとうございます。

レポーター野里さん、ありがとうございました。

では、続けて、もう一物件ご紹介します。

【物件2】ロイヤルパークス新田

レポーター場所は変わって東京都足立区にやってきました。続いてご紹介するのはこちら、「ロイヤルパークス新田」です。インヴィンシブル投資法人のもう一つのコアアセットである住居物件です。

ではこちらの物件につきましては、同じく投資法人資産運用会社のアセットマネージャー吉田さんにお話を伺います。吉田さん、よろしくお願いします。

吉田よろしくお願いいたします。

レポーターはい。まずこの外観なんですが、住居物件とお聞きしているのですが、まるで南国リゾートホテルみたいですよね。

吉田はい。ありがとうございます。それがまさにこちらのマンションの魅力の一つで、全体的にバリ島のリゾートをイメージしたデザイン性の高い造りになっております。

コンシェルジュサービスも用いたいわゆる高級賃貸マンションです。立地は築浅の大規模マンションが立ち並ぶ大規模再開発地域にありまして、スーパーや病院なども徒歩5分圏内と、快適な生活を送りやすい物件になっています。最寄駅は、東京メトロ南北線「王子神谷」駅になります。また、JR京浜東北線「王子」駅まで行くバスの停留所が目の前で、王寺駅から22分で東京駅に着きますので都心へのアクセスも便利です。

レポーターなるほど。では、早速中に入ってさらに詳しく教えていただけますか?

吉田どうぞこちらへ。

レポーターさて、マンションの中に入ってきました。こちらは、どういった世帯の方がお住まいなんですか?

吉田この物件は、1Rから3LDK、メゾネットと多彩な間取りで、幅広いニーズに対応していますが、立地や周りの環境などから、やはりお子様のいらっしゃるご家族の世帯が多いです。近くには芝生が広がる足立区最大級の公園があり、大型すべり台など、子供たちに人気の遊具も充実していますし、夏には池で水遊びもできます。

春には、周囲に桜が咲き誇り、そばに流れる隅田川を見ながら、開放感のある景色の中でお花見を楽しむことができます。そして、秋には約1,700株のバラ花壇が彩りを添える、そういった日常生活の中で四季折々の変化を感じながら過ごすことができる豊かな環境であると思います。

レポーター四季折々の自然に触れあえる住環境ということで、子育て世帯には魅力ですよね。

吉田はい。おかげさまで、ファミリー世帯には特にご好評をいただいております。

そして、先ほども申し上げたとおり、コンシェルジュが常駐しており、宅配便やクリーニングの取り次ぎから、タクシーの手配、車いすの貸し出し、ペット専門業者や医療相談サービス事業者等の紹介まで、住まいに便利な様々なサービスを提供しています。

ペットを飼うことができる部屋もあり、足洗い場も完備しておりますので、安心して散歩を楽しむことができます。また、大勢で楽しめるBBQスペースや、パーティのできる共用ルームもございますので、各世帯の生活パターンにあわせた、様々な楽しさと便利さを兼ね備えている物件になっているかと思います。

レポーター何だか楽しく生活をしているイメージがわきますよね。とても魅力的な資産であるということがよくわかりました。吉田さん、ありがとうございました。

吉田ありがとうございました。

レポーターでは、引き続きインヴィンシブル投資法人についてさらに詳しくご紹介します。

 

代表者インタビュー 9:28 〜

インヴィンシブル投資法人 執行役員 福田 直樹

インヴィンシブル投資法人、執行役員の福田です。

わたくしからは、本投資法人の特色と強みについて3点ご説明させていただきます。

まず1つ目は、スポンサーサポートが極めて強力である点です。

 

本投資法人は、2011年7月に、世界最大級のオルタナティブ投資会社として高い評価を得ている、フォートレス・インベストメント・グループの日本における関係会社がスポンサーとなりました。

フォートレス社は本年2月にソフトバンクグループが戦略的買収を実施することで話題となりましたが、グローバルにプライベートエクイティ、不動産等への投資を行う、世界有数の投資運用会社です。

我が国では、オリンピック東京開催が決まる前の2010年頃から、ホテルセクターに着目し、投資を開始する等、卓越した投資選別能力を有しています。本投資法人は、2014年5月からホテル投資を開始し、運用資産はその後、約3年で772億円から2,911億円と、約3.8倍に拡大しました。

フォートレスは本投資法人への物件供給と並行して、ホテルを中心に投資を継続しており、パイプライン・アセットの規模は、本投資法人の運用資産を上回る水準にあります。

パイプライン・アセットの規模だけでなく、クオリティの面でも、東京ディズニーリゾートのオフィシャルホテルである「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」や、「リーガロイヤルホテル京都」など、極めて優良なエリア・マーケットに所存し、そのエリアにおいて競争力の高いホテルが含まれており、今後、この潤沢なパイプラインから物件を順次取得することで、これまでの成長スピードを更に上回る外部成長が可能となり、また取得後の高い内部成長が期待できると考えています。

次に、ポートフォリオの特色として、「ホテル」と「住居」をコアアセットとすることで
収益の安定性と成長性を兼ね備えている点が挙げられます。

ホテル専業のリート、住居専業のリート、あるいは総合型のリートは、業界に多数存在しますが、ホテルと住居にフォーカスしたリートは他にありません。

本投資法人は、従来は住居を中心とする総合型のリートでしたが、ホテルセクターの成長を見極め、インバウンド数が大きく増加する前の、2014年からホテル投資に舵を切りました。同時に、ホテル専業のリートになるのではなく、従来から投資していた、大都市圏の住居についても、引き続き、コアアセットと位置付ける方針としました。

本年3月には公募増資により投資法人の旗艦物件となる「ロイヤルパークスタワー南千住」を含む2物件を取得し、現時点(2017年3月)の資産構成は、ホテルが6割、住居が3割という、安定性と成長性の点で、バランスの取れたアセットアロケーションを実現しています。

3番目に、運用会社・スポンサー・グループのアセットマネジメント能力が極めて高い点が挙げられます。ホテルについては、マイステイズ・ホテル・マネジメントという大手ホテルオペレーターを、スポンサー・グループ内に有している点が最大の強みです。

マイステイズ社は、2017年2月現在、ホテル77棟を運営し、洗練された自社ホームページ等による、デジタルマーケティングのノウハウと、これによるインバウンド需要獲得能力の高さに定評があります。世界中のお客様からの問い合わせに対し、4か国語で即座に返信する「ライブチャット機能」など、我が国では、大手ホテルチェーンにもないゲストリレーション能力を有していることが大きな強みとなっています。

また、住居についても、安定資産としてディフェンシブに保有するだけでなく、プロアクティブなアセットマネジメントを実践しています。2014年以降、住居ポートフォリオの稼働率、賃料単価を引き上げる「賃料上昇プログラム」を開始し、比較可能な既存物件ベースのNOIが2016年年間で4.4%上昇するという、高い成果を達成することができました。

運用資産の6割を占め、今後もポートフォリオの主要コアアセットとなるホテルセクターについては、中長期的にも良好なファンダメンタルズが継続し、2020年の東京オリンピックに向けてはもちろん、それ以降も成長が継続すると考えています。

その理由は、典型的な内需産業である不動産セクターの中で、ホテルセクターは日本国外、特にアジアの成長をインバウンド需要の獲得という形で享受できるセクターであるからです。本投資法人とフォートレスがホテルセクターに着目し、今後もフォーカスし続ける、理由はここにあります。

日本政府は観光立国政策を最も重要な経済政策の一つに位置付け、様々な施策を実行してきていますが、この背景には、アジア諸国を中心とする世界の中間所得層の急速な拡大があります。中国一国で、今後10年間に4億人を上回る中間所得層が新たに生まれ、フィリピン、インドネシア、ベトナム、インド等のアジア諸国においても同様にミドルクラスの人口の急激な増加が見込まれています。

これら増大する中間層の多くが一斉に海外旅行をし始めており、例えば、中国からの延べ海外旅行者数は、同国政府機関の予測によると、2015年の128百万人から、2020年には5億人に増加することが見込まれています。これは年率にして31%もの、非常に高い成長率となります。

中国を含むアジア諸国にとって、最も近く、最も魅力的な外国が日本であり、日本への旅行者数の伸びは、海外旅行者数全体の伸びを上回ると考えることが自然です。

足元の傾向としては、アジア諸国だけではなく、欧米諸国、オーストラリア等、日本から遠く、インバウンド旅行者の絶対数が少なかった国々からの訪日者数の増加率が高まっている点が挙げられます。

政府による訪日キャンペーン、オリンピック効果に加えて、安全で親切な国、日本の価値が更に見直されている効果だと思われます。また、観光立国政策はインバウンド需要のみならず、交通インフラの改善、文化資産の整備・景観改善等による、観光地の魅力度アップ等を通じ、国内旅行需要の喚起にも寄与することが期待できます。

以上が、我々が観光、ホテルセクターの成長が一過性、あるいは、周期的なものではなく、構造的で長期的なトレンドであると考える理由です。

本投資法人はこのような業界の大きなトレンドを俯瞰し、最適な投資セクターを見極める能力と、取得したアセットについて、プロアクティブに運用する能力によって、投資法人の収益力、投資主価値を最大化する運営を継続してまいります。投資主の皆様には、引き続き、変わらぬご支援を賜りますよう、宜しく、お願い申し上げます。

 

 

撮影年月日:2016年11月10日

 

 

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