■Event Report
ARES・東証共同開催
Jリートと直接対話できる場として活況だった
「個人投資家のためのＪリートフェア2016」
全上場Jリートの3/4が出展する日本最大級のJリートイベント
11月26日（土）、東京日本橋のベルサール東京日本橋で不動産証券化協会（ARES）と東京証券取引所（東証）が共催する「個人投資家のためのＪリートフェア2016」が開催された。同フェアはJリート（J-REIT＝不動産投資信託）の魅力を投資家に広く伝える目的で開催され、今回で８回目を迎えた。出展したJリートは42社で来場者は1,150人ほどにのぼり、いずれも過去最高を記録した。東証に上場するJリートは56銘柄（2016年11月末現在）なので、全社のうち４分の３が出展したことになる。
５つの会場に分かれた説明会と各社の出展ブースには多くの投資家が集まり、熱心に情報収集をおこなっていた。「多くのJリートと直接対話しながら説明を聞いたり、日ごろの疑問をぶつけたりできる絶好の機会」（主催者）ということもあり、参加者は日本各地から足を運んでいるようだった。会場を巡回している「Jリート相談員」（ARESと東証のスタッフ）と話し込んでいる参加者も見受けられた。
銘柄選択の目を養う定性情報を得るチャンスに
Jリート市場は今年創設15周年を迎えた。時価総額は約12兆円。市場規模としては米国に次いで世界２位まで成長してきた（いずれも2016年11月末現在）。株式などと比べて分配性向が高いJリートは、個人における中長期の資産形成の選択肢のひとつとして大きな期待が寄せられており、投資家が保有・売買できるチャネルも拡大している。Jリートを直接買い付けることはもちろん、東証REIT指数などに連動することをめざす投資信託やETF、さらには確定拠出年金やNISA（少額投資非課税制度）を通じて、Jリート市場へアクセスすることが可能になっている。
投資家がJリートをさらに上手に活用していくためには、投資対象ごとに異なる特徴を正しく把握して銘柄選択の目を養うことが求められていくだろう。たとえば、Jリートには、「オフィス」「商業施設」「住宅」「ホテル」「物流施設」「ヘルスケア施設」という大きく６つのタイプと、これらを組み合わせた「総合型」が存在する。当然のことながら、各Jリートのリスク・リターンはそれぞれ異なっている。その違いを見極めて自らの投資対象を決定していくプロセスが重要になっていくわけである。
Jリートは法定開示に加えて、投資法人ごとにホームページなどを通じた情報提供を積極的におこなっている。それらの定量情報だけでなく、Jリートの投資哲学や戦略などといった定性的な情報も得られたほうが納得して銘柄選びができるはずだ。その意味でも、「Jリートフェア2016」は投資家にとって大いに意義のあるイベントになったようだ。
説明会やブース展示を通じて、積極的に情報提供をおこなっていた各社。今年はエントランスホールに多めのイスや机を配置。相対的に多いシニア投資家にも優しい会場設定となっていた。
セミナー
Jリートの情報の見方と投資にあたっての留意点
東京証券取引所 上場推進部
柴田 崇史氏
これまで以上に銘柄選択の目が必要に
Jリートの2014年と2015年における配当込みリターンの分布を比較すると、2014年の平均リターンが41.76％、2015年が-4.57％となっています。2014年はリターンがマイナスになった銘柄はありませんでしたが、2015年は-30％近い銘柄や＋40％超という銘柄がありました。銘柄によってパフォーマンスに大きなばらつきが生じるようになり、投資家の皆さんがこれまで以上に個別銘柄をきちんと選んでいく必要性が出てきています。
東京証券取引所 上場推進部
柴田 崇史氏
一般に、リターンはリスクの対価・見返りであるため、投資にあたってはリスクを正しく理解することが重要になります。Jリート投資のリスクには、「商品性リスク」「金融市場リスク」「不動産市場リスク」「不動産現物リスク」「制度リスク」などがあるといわれていますが、Jリートは法令もしくは東証のルールによって、一定の情報公開が義務づけられていますので、開示された情報を上手に活用してリスク・リターンを認識することが必要です。
東証のホームページで各種情報が入手可能
情報開示の核となるのが「法定開示」です。有価証券報告書や資産運用報告を見ると、決算期末時点のJリートの状態などを確認することができます。また、東証のルールで義務づけられている「適時開示」も確認した方がいいでしょう。Jリートや運用する不動産の情報など、投資上、重要なことが発生、決定した場合、直ちに情報を出さなければならないルールになっています。
東証のホームページでは、１か月分の適時開示情報を無料で見ることができますので、ぜひご活用ください。http://www.jpx.co.jp/listing/disclosure/index.html
（この後、開示された定量情報を用いてJリートを評価する、NAV倍率、FFO倍率、分配金利回り、LTVについて、求め方や確認のポイントが紹介された。）
アセットタイプごとに利回りや特徴が異なる
ボトムアップに投資対象を考えるだけでなく、それぞれのアセットタイプごとの特徴を理解し、トップダウンでも分析を行うことで、より良い投資判断を行っていただければと考えています。今回は、アセットタイプによって6種類に分け、それぞれの特徴を簡単に紹介していきます。
- オフィス
「オフィス」はもっとも成熟したマーケットといえ、証券化の実績が豊富で、賃料や空室率などの市場データが充実しています。最近は空室率の低下や賃料上昇などが見て取れるなど、強いファンダメンタルズを示している状況です。他方で、企業のオフィスに対する考え方・ニーズのリストラクチャー（再構築）の意識が高まっていること。また、都心において大規模オフィスの大量供給が進んでいるのでエリアと供給量に留意したいところです。 - レジデンシャル（住居）
「レジデンシャル（住居）」は安定したキャッシュフローが期待できるアセットタイプです。住まいに対する需要は安定していて、テナントも広く分散していることが多いため、一世帯が抜けたからといって賃料収入が大きく下がる可能性は少ないと考えられます。景気変動の影響は受けにくいものの、人口減少や都心集中といった人口動態の影響を受けやすく、加えて季節要因による稼働率の変動も発生します。また、天災・人災のインパクトも相対的に大きいと思われますので気をつける必要があります。 - 商業施設
「商業施設」は、管理運営にノウハウや専門性が必要なオペレーショナルアセットといえます。基本的には長期賃貸借契約が多いのが特徴ですが、一部変動賃料を採用しています。注意したいポイントは商圏。大規模ショッピングセンター（SC）や専門店、スーパーなど商圏の異なるさまざまな施設が存在します。たとえば郊外SCと都心部専門店ではキャップレートに約２％の違いがあり、この両者はまったくリスク・リターンが異なる施設といえるでしょう。特に郊外型の施設ではそれぞれの商圏において、その施設が欠かせないものなのかどうかを見極めたいところです。 - 物流施設
「物流施設」は比較的新しいアセットタイプです。長期固定の賃貸借契約が一般的で、施設が稼働すれば10年、20年と長い期間借りてくれる施設です。建物自体がシンプルなので開発期間が短く、稼働後も維持管理はテナント側がおこなうケースが多いことから、修繕などのコストが少なくて済む傾向があります。一方で、物流施設を必要とする企業は限られているため、契約終了時や入居者が転出した場合に次のテナントを持ってくるリーシング能力にも注目すべきでしょう。 - ホテル
「ホテル」はオペレーショナルアセットの典型です。景気変動だけでなく消費者の嗜好変化の影響も受けやすいという特徴があります。変動賃料を採用していることが多いので、変動賃料の度合やホテルの運営実績を表すADR（平均客室単価）・稼働率を確認しましょう。また、CAPEX（不動産の価値や耐久年数を延ばすための資本的支出）、修繕の費用負担がテナント（ホテルオペレータ）なのかリートなのか、などについても注目してください。最近落ち着きつつありますが、インバウンドに関するニュースに一喜一憂せず、その動向や影響をしっかり見極める必要があります。 - ヘルスケア
「ヘルスケア」は長期的な観点から非常に強いニーズがあるアセットタイプで、現在３銘柄のヘルスケア特化型リートが上場しています。注意して見るべき点はオペレータ。オペレータの運営能力と収益の結びつきが強い傾向があり、リートに対しては賃料負担力という点で影響します。高齢化が進む一方で、まだまだ施設は足りないため、今後このアセットタイプが大きく発展するかどうかは、利用者のニーズに合致した物件が適切に供給されるか、さまざまな施設を効率的に運営できるオペレータなど運営者の産業がどれだけ成長するかにかかっているでしょう。利用者ニーズを踏まえたヘルスケア施設の多様化という点では、「病院」という投資対象にも注目すべきかと思います。
取材・執筆：K-ZONE （掲載日：2016年12月22日）
