【物件１】Daiwa銀座ビル

レポーター私は今、東京の銀座にきています。ここはオフィスワーカーやショッピングに来た人達が行き交う賑やかなエリアです。今回ご紹介する物件は、このエリアの一角にあるDaiwa銀座ビルです。

それでは大和証券オフィス投資法人の運用会社である大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社で投資運用部長をされている齋藤さんにお話を伺っていきます。齊藤さん、よろしくお願いいたします。

齊藤よろしくお願いします。

レポーターはい。ではまずこちらのエリアの特徴から教えていただけますか。

齊藤はい。こちらは東京メトロ（銀座線・日比谷線・丸の内線）3線を有する銀座駅と、JR有楽町駅やJR新橋駅が徒歩圏内に位置するエリアで、都内へのアクセスに大変便利な場所となっています。

また、当ビルの周辺は、オフィス、店舗及び飲食店が混在しており、その中でも飲食店が並ぶ銀座コリドー街に面していることから、繁華性の高いエリアとなっています。

レポーター都心へのアクセスの良さだけでなく、たくさんの飲食店もあるエリアなんですね。では、次にDaiwa銀座ビルについて教えてください。

齊藤このDaiwa銀座ビルは、昭和38年に建てられたビルで、デザインは当時と大きく変わっておらず、黒を基調としたシンプルでエレガントな外観を持つ物件です。眺望を損なわずに西日を遮断する「ダブルスキンシステム」は、当時としては画期的な技術で竣工時には「日本建築学会賞」を受賞しています。

2003年に大規模なリニューアルが行われ、2005年度に「BELCA賞・ロングライフ部門」という価値ある賞を受賞しました。また、2012年10月にはこうした特徴を最大限に活かし、環境性能が高くサステイナブルに配慮したビルの性能を評価する「SMBCサステイナブルビルディング評価融資」において、「ゴールド」の認証を獲得するなど様々な名誉ある賞を受賞してきたビルです。

レポーターこう何か、輝かしい成績をたくさん持つビルなんですね。ところでお話の中で昭和38年に建てられたということだったのですが、築50年ということですよね。全く古さを感じませんよね。

齊藤そもそも、オフィスビルは、きっちりと手をかけて設備投資を行っていくと長期的に活用できる建物です。エレベーターのリニューアルが25～30年、空調は15～20年、セキュリティのリニューアルは随時必要に応じて、更新を行っていくことでビルの古さを感じさせずに、満足度の高いビルを維持することが可能となり、高稼働での運用も出来ております。

レポーター長い間大切に使われてきただけなく、その時代に合ったリニューアルを行なうことで、使い勝手の良い綺麗なビルになっているんですね。これはテナント様からの満足度も高そうです。では、入られているテナント様もいくつかご紹介頂けますか。

齊藤はい。ご紹介させていただきます。

レポーターこちらはネットを使った電車やバスの乗換案内サービスの「駅探」様ですね。

齊藤はい。「駅探」様は、東証マザーズに上場される前から当ビルにご入居頂いているテナント様ですね。

レポーターこちらは、1階の商業スペースに入られているドイツのブライダルジュエリーブランド、クリスチャンバウアー様ですね。

齊藤はい。「クリスチャンバウアー」様は、2012年12月に入居されたばかりのテナント様となります。ショールームのような、そしてカフェのような造りが特徴的ですね。

レポーター確かにこうオシャレですし、温かみもちょっと感じますよね。齊藤さんありがとうございました。

それでは、続いての物件に移りたいと思います。

【物件２】新宿マインズタワー

レポーター場所は変わって、新宿にやってきました。次にご紹介するのは、新宿副都心の一角にそびえるオフィスビル、新宿マインズタワーです。

それでは、新宿マインズタワーについて、引き続き齋藤さんにお話を伺います。齋藤さん、よろしくお願いいたします。

齋藤よろしくお願いします。

レポーターでは、こちらもまずはエリアの特徴から教えてください。

齋藤最寄り駅となる「新宿」駅は、乗降客数が日本最大となるターミナル駅で、JR線、京王線、小田急線、東京メトロや都営地下鉄が通っています。また、新宿の西側はオフィス街が広がっています。

レポーターこれだけ多くの路線が集まって、しかも駅から近いとなると通勤する人には本当に嬉しいですよね。しかもビジネスの場としても好立地ですよね。では、続いて新宿マインズタワーについて教えていただけますか。

齋藤新宿マインズタワーは、地下3階、地上34階建ての高層ビルで、大和証券オフィス投資法人が保有する物件の中で最大規模を誇ります。

地下から地上１階までは飲食店やカフェ、コンビニなどの店舗が入り、2階からがオフィスエリアとなっています。当ビルは、Aクラスに属するビルで、1フロアで500坪以上のスペースがあります。

入居されているテナントは、大手上場企業や外資系企業、比較的規模の大きな事業会社様などが入居されています。日本最大の乗降客数を誇る新宿にあって、企業の店舗兼事務所であったり、従業員の通勤の便を求めるサービス系の事業会社なども入居されています。

また、当ビルは地域冷暖房システムを使用しておりますが、2012年6月より冷水等エネルギーの一部を自前で製造出来るよう個別の熱源システムを導入し、CO2排出量の削減による環境への配慮と共に、エネルギー供給源の多様化による有事対策を図っております。

新宿マインズタワーは、竣工から17年が経過しました。現在、オフィス階の共用部リニューアルに着手しており、また地下店舗やエントランスホールのリニューアルも計画をしています。設備改修も、単なるリプレイスだけでなく環境やBCPといったトレンドを取り入れた付加価値の創造を目標に、計画を進めています。テナント様にもアンケートにご協力頂いておりまして、このような取組みがビルを利用して頂く全ての方の快適性や利便性に寄与することを最重要課題として取り組んでいます。

レポーターこちらのビルもリニューアルや改良などで、どんどんよくなっていくのですね。こちらの新宿南口の魅力をもうちょっと知りたいのですが。

齋藤はい。東京のオフィスマーケットをご存知の方は、新宿のオフィスマーケットが大変厳しいというお話を聞かれたと思います。これは、新宿駅から離れたエリアで大規模な開発が行われた事や、都心エリアでの新規供給があり需要のバランスが崩れたことによります。

しかしながら、新宿マインズタワーは駅近の物件であることや、テナント様とのリレーションを取ることで、増床のご要望を頂いたり、賃料減額を一定程度に抑えることが出来、大きな影響を受けずに高稼働を維持して参りました。

また新宿南口地区は、2016年春開業予定の駅ビル開発や基盤整備事業が進んでおり、今後ますます進化するエリアとなっています。オフィス市況が緩やかに改善に向かう中で交通の便がよいAクラス物件として当ビルは見直されつつあるように思います。

レポーター更に発展していくエリアということですね。では、続いてフロアの特徴を教えて頂けますか。

齋藤まず、1フロア面積500坪以上あるこのフロアは、大変使い勝手が良く、新宿駅から近い物件として希少性が高いことが挙げられます。また、ビルの中央部にある吹き抜けは、天井から自然光が降り注ぐ大変贅沢で開放感のある造りとなっています。

レポーター確かに天井がとても高くて明るい雰囲気ですよね。では、入居されているテナント様もご紹介ください。

齋藤はい。ご紹介します。ではこちらへ。

レポーターこちらは情報セキュリティソフト国内首位の「トレンドマイクロ」様です。

齋藤はい。「トレンドマイクロ」様は2001年よりご入居頂いているテナント様でして、2010年には増床もしていただいております。最近は「トレンドマイクロ」様のように既存の大型テナント様による増床ニーズが増えていることが傾向として見られます。

レポーターテナント様との良好なリレーションが増床ニーズをうまくとらえることにつながったという良い例ですね。齋藤さん、今日はありがとうございました。

齋藤ありがとうございました。

レポーターそれでは、引き続き、大和証券オフィス投資法人の保有する他の代表的な物件をご覧頂きましょう。

 

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社　
代表取締役副社長　兼　ファンド運用部長　西垣　佳機

皆様、こんにちは。大和証券オフィス投資法人が運用を委託しております。大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社の代表取締役副社長、西垣でございます。

本投資法人は、オフィスビルに特化し、東京都心に所在するAクラスビル及びBクラスビルに重点を置いて投資する「オフィス特化型」リートでございます。本投資法人の魅力の１つは、有利子負債比率の低さを強みとした成長力にございます。

2012年には、5物件の取得を決定し、同年12月末現在の保有物件数：39物件、資産規模：約3,200億円となっております。但し、契約済みながら未決済の物件を含めますと、保有物件数：41物件、資産規模：約3,300億円となる予定です。それでは、最近取得しましたビルをご紹介申し上げます。

新四curumuビル

こちらは、JR「新宿」駅新南口から徒歩4分の距離に位置し、地下は東京メトロ「新宿三丁目」駅に直結している「新四curumuビル」です。2012年12月に約半分を取得し、2013年4月に残りの部分を取得する予定です。取得金額はこのビル全体で96億円となります。

新四curumuビルは2012年1月に竣工したばかりの築浅物件ですが、引き渡しを受けた直後の稼働率は52%とそのポテンシャルを完全に発揮しているとは言えない状況にありました。しかしながら、このビルは都内の主要ビジネス街及び各都市へのアクセスが非常に良好で、駅周辺は商業・ビジネス共に充実を極めたエリアです。さらに新宿駅南口地区においては2016年春に開業予定の駅ビル開発や基盤整備事業が進んでおり、今後ますます進化する都市の中心部にあると言えます。

低稼働の状態で取得しましたが、新宿南口付近のマーケット環境を十分に分析し、私たちのリーシング力を持って稼働率の改善に取り組んで参りたいと思います。

E・スペースタワー

次に、リーシングが好調な渋谷の物件をご紹介いたします。

2011年に240億円で取得した「E・スペースタワー」は、「新宿マインズタワー」に次ぐ2番目に大きな物件です。JR「渋谷」駅徒歩約7分という大変便利な地域に所在し、周辺ビルの地下通路を通れば雨にもほとんど濡れずに通勤することが出来る場所にあります。

この付近は活力ある携帯電話関連IT企業等が集積しており、オフィス需要が大変旺盛な地域となっております。また、渋谷駅付近の大規模オフィスビルの供給は他のエリアに比べて少なく、築年数が浅く、高い建物スペックを有する当ビルは、きわめて強い競争力を有します。取得以降、こうした好調な需給環境に支えられ、当ビルの稼働率は100%近くを維持しております。

本投資法人では引き続き新たな物件取得と既存テナント様とのリレーション強化による稼働の維持、向上を通じ、分配金の更なる上昇を目指して参ります。投資主の皆様には引き続きご支援よろしくお願い申し上げます。本日はありがとうございました。