【物件１】KDX新宿ビル

レポーター東京都新宿区にやってきました。ここは日本を代表するビジネスエリアです。このエリアに建っていますのが今回最初にご紹介する物件です。あちら、KDX新宿ビルです。

それではこのKDX新宿ビルにつきましてケネディクス不動産投資法人の資産運用会社であるケネディクス・オフィス・パートナーズ株式会社の下堂前さんにお話を伺います。下堂前さん、どうぞよろしくお願い致します。

下堂前よろしくお願いします。

レポーターさぁ、まずケネディクス不動産投資法人は汎用性の高い中規模のオフィスビルを中心にポートフォリオを構築しているということなんですよね。その理由から教えて頂けますか？

下堂前はい。実は東京のオフィスビルの90%以上が従業員30名未満のテナント様で構成されています。そのことから本投資法人は、オフィスエリアとして好立地な場所にある汎用性の高い中規模ビルに注力して投資を行っています。

レポーター好立地なエリアということはもちろんここの新宿エリアも立地がいいということなんでしょうか。特長を教えて下さい。

下堂前KDX新宿ビルが所在する西新宿エリアは東京都副都心計画に基づく超高層ビル街区を中心に、中高層の事務所・店舗等が集積した都内を代表するオフィスエリアです。首都圏の一大ターミナルである新宿駅から徒歩約8分と近く、物件の目の前には国道20号線「甲州街道」が通っているなど、交通利便性の優れたビジネスエリアとなっています。

レポーター交通利便性の高いエリアに建ちますこちらのビルなんですが、この建物の特長を教えて頂けますか？

下堂前はい。KDX新宿ビルは、1993年に竣工された地下4階／地上11階建てのオフィスビルです。本物件は、機械式駐車場42台と自走式駐車場8台の計50台の収容が可能になっています。

レポーター都心のエリアにありながら、それだけ豊富に駐車場があるというのはポイント高いですね。

下堂前そうですね。

レポーターその他の特長はいかがでしょうか？

下堂前その他の特長として、こちらの物件は新耐震基準に基づいた設計になっていることに加え、中規模オフィスではまだ設置が少ない「AED」の導入、さらには災害等の緊急時には無線インターネット(Wi-Fi)接続を無料開放するなど、非常時における設備投資と対策に取り組んでいます。

レポーターそういった取り組みが外部からも認証されているということなんですね。

下堂前そのことから本物件は、DBJ Green Building認証「Certified」を頂いております。

これは2012年から新たに追加された認証項目で、築年数が経過した中小規模の物件ながら、十分な環境・社会への配慮がなされたビルに付与されるものです。

レポーター非常時への取り組みもしっかりなされているとなると働く方にとっても安心ですよね。

下堂前そうですね。

レポーターそれでは、オフィスビルの中を見せて頂けますか？

下堂前はい。それではこちらにどうぞ。

レポーターはい、お願いします。

こちらのオフィスビルにはエレベーターが3基もついているんですね。

下堂前はい。11階建てのビルにエレベーターが3基設置されていますので、テナント様をお待たせすることなくすぐにエレベーターに乗ることが出来ます。ストレスを感じないよう機能面を充実させた設備になっています。

レポーター本当に細かいことかもしれませんが、取引先に急いでいるときですとか、1時間のランチタイムでごはんを食べてこなきゃという時などエレベーター待つのはかなりのストレスなので嬉しいですね、こういったサービスは。

下堂前そうですね。

レポーターでは、オフィスビルの中もご案内していただけますか。

下堂前はい。

レポーターあ、ほんとだ！すぐ来た。素晴らしい！

失礼します。ここはいいですね、緑がいっぱいで。いい空間ですね。

下堂前そうですね。

レポーターこちらのオフィスビルはどのようなテナント様が入居されているのですか？

下堂前はい。こちらには、IT関連、不動産関連、サービス業など様々な業種のテナント様に入居していただいています。中規模オフィスの特長である使い勝手の良さに加え、共用部などの設備も整えていることから、どんな業種のテナント様にもご満足頂ける物件だと思います。

レポーターこちらもそうですが、共用部分も充実していそうですね。

下堂前はい。喫煙者の方にも、非喫煙者の方にもご利用頂ける憩いの場があり、また、この中庭の植栽も物件購入後に工事を行い、施設の充実を図りました。その結果、テナント様のみならず、来館者の方々にも好評を頂いております。

レポーターオフィスの部分だけではなく、こういった共用部分にもいろいろな配慮をしているということで、物件全体の価値を高めているということになっているのですね。わかりました。ありがとうございました。

下堂前ありがとうございました。

レポーターそれではもう1物件ご紹介致します。

【物件２】KDX銀座一丁目ビル

レポーター変わってこちら中央区にやってきました。ここは日本を代表する商業集積エリア、銀座です。次にご紹介する物件はビジネス街と繁華街の中心でもあるこの銀座エリアに建っているオフィスビルです。ご紹介します。あちら、KDX銀座一丁目ビルです。

それではこちらのKDX銀座一丁目ビルにつきまして佐藤さんにお話を伺っていきます。
佐藤さん、よろしくお願い致します。

佐藤よろしくお願いします。

レポーターまず、こちらの建物も先程の物件と同じようなタイプと考えて良いのでしょうか？

佐藤はい、こちらの物件もビジネスエリアとして好立地にある汎用性の高いビルとなっています。

レポーター好立地なエリアということですが、この銀座エリアの特長を教えて頂けますか？

佐藤こちらのエリアは昭和通りに沿って大規模・中規模の様々なビルが立ち並ぶ競争力の高いオフィスビルエリアです。また、オフィスビルのみならず、デパートやブランドショップも数多く、歌舞伎座がリニューアルオープンするなど、日本でも有数の注目度の高いエリアとなっています。

レポーター本当に今、賑わっているエリアですよね。交通の利便性の方はいかがでしょうか？

佐藤東京メトロ有楽町線の「銀座一丁目」駅や日比谷線・都営地下鉄線浅草線の「東銀座」駅が本物件から徒歩約3分の場所にあり、交通利便性にも優れています。

レポーターオフィスビルが建ち並ぶエリアでかなり競争力も必要かと思うのですが、この物件の特長はどうなっているのでしょうか？

佐藤こちらの物件は昭和通りに面して建てられた地上9階建てのオフィスビルです。

1991年に竣工し、築20年以上たっています。私どものポートフォリオの中でも典型的な中規模オフィスビルとなっています。こちらの物件には、郵便局をはじめ、海外ブランド企業、広告代理店といった幅広い業種のテナント様にご入居いただいております。

レポーター先程の物件もそうだったのですが、一つの業種にとどまらず、本当に幅広いいろんな業種のテナント様が入ってらっしゃいますけれども、それに対しての工夫というのはどのようなことをされているんでしょうか？

佐藤本投資法人は、物件の取得時点で物件毎に個別差が見られる仕事やサービスに関して、KDXスタンダードという統一基準を設け、その基準に基づく運営管理を行っています。

レポーターそのKDXスタンダードというのはどういったものでしょうか？

佐藤主なものとして、エントランスやエレベーター等への防犯カメラの設置、エレベーターの非常時自動着床機能などの仕様の統一、温水洗浄便座を設置したトイレ仕様の統一といった物件価値向上策を実施し、快適なオフィス環境の提供を目指しております。

レポーターオリジナルの基準を設けて統一性を持たせて運用しているということになっているんですね。実際に入居していらっしゃるテナント様の満足度というのはいかがですか？

佐藤実際に、私どものオフィスビルにご入居いただいているテナント様に対して、CS（顧客満足度）調査を行った結果、93.9%のテナント様が継続入居の意向を示しており、本物件にも非常にご満足いただいているようです。

レポーター満足度が高いということは、そのまま稼働率にもつながるのでいいことですよね。そして先程から私達がお邪魔していますこのエントランスなんですが、20年以上たっているとは思えないぐらいの新しさですよね。

佐藤ありがとうございます。こちらの物件は築20年以上経っていますが、外壁やエントランス、共用部分などを竣工から18年目の2009年に大規模改修工事を行っています。これにより築年数を感じさせないデザインとなっております。

レポーター定期的に改修をすることでテナント様の満足度を更に高めているということになるんですね。わかりました。ありがとうございました。それでは引き続きケネディクス不動産投資法人の特徴についてご紹介させて頂きます。

 

ケネディクス・オフィス・パートナーズ株式会社　代表取締役社長　内田　直克

※2013.10.1　合併により「ケネディクス不動産投資顧問株式会社」になりました。

ケネディクス不動産投資法人の資産運用会社であるケネディクス・オフィス・パートナーズ株式会社　代表取締役社長の内田直克です。

私から本投資法人の特徴につきましてご紹介させて頂きます。

Q.ケネディクス不動産投資法人の強みや特徴を教えて下さい。

本投投資法人は2005年7月に上場したリートです。上場以来、資産規模はお陰様で4倍超に成長をしております。物件用途は取得価格による比率でオフィスビルに90%超、地域は東京経済圏に約80%を投資しています。東京経済圏のオフィスビル、中でも中規模オフィスビルを中心に投資をしていることが、最大の特徴で強みです。

Q.なぜ中規模オフィスビルに特化しているのですか？

一言で言えば、マーケットに厚みがあり、我々の運用力、そして競争力が十分発揮できるからです。我々が投資をしている中規模オフィスビルのイメージですが、階数で8階建～10階建、エレベーターが2基、各階のフロア面積が約100坪程度です。30名程度の従業員の方々にお使いいただけるスペースです。

そういう意味では、東京駅前、丸の内界隈にある大規模なシンボリックなビルではなくて、主要駅周辺にある比較的地味目なビルが我々の投資対象です。そういう中規模オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べて、物件数が圧倒的に多いというのが特徴としてあります。スライドをご覧頂きますとこれは都心5区のデータですが、賃貸ビルの中で約3割弱が今申し上げた中規模オフィスビルで、大規模ビルは約5%に過ぎません。リートとして取得機会が豊富にあるというのが一つの特徴としてございます。

一方で需要サイド、テナント様側のデータでお示しを致しますと、東京のオフィスビルは主に大企業の本社が多く占めているのではないかという風に一般的には思われがちですが、実は、ご覧頂くと従業員の規模で申し上げますと、30名未満の事業所が90%以上を占めております。そういう意味では大企業というよりも、中堅、中小企業のテナントさんに非常に厚みがあるというのがこの東京経済圏での特徴です。売買価格、賃料ともに大規模ビルに比べますと、手頃な価格水準です。そういう意味で、流動性が高い、活発な動きがあるというのがマーケットの特徴です。

一方で、今までこういうビルをどういう方々が所有してこられたのか？そういう意味では大手不動産会社ではなくて、中小の不動産会社さん、あるいは個人の富裕層の方、最近ですとプライベートファンドの方々が1棟あるいは数棟レベルで所有しているケースが多いです。そういう意味で運用力ですとか、資金調達力、中規模ビルゆえに運営面での効率性の向上、こういったところが課題として浮かび上がってまいります。

我々はそこをビジネスチャンスとして捉え、リートとして中規模オフィスビルを十数棟、数十棟単位で保有をし、運用力を一層磨き、ポートフォリオのスケールメリットを活かしながら、この中規模オフィスビルでNO.1を目指していく、その地位を確固たるものにしていくこれが我々の基本戦略です。

Q.既存物件の運営・管理についてどのような点にポイントを置いて運用を行っていますか？

物件数も多く、手間がかかる中で建物の運営管理業務、いわゆるプロパティマネジメント業務を資産運用会社にて一括受託しております。他のリート様では外注するケースも多いですが、我々は自らでやることにより、きめ細かくスピーディーにできることが強みです。

スケールメリットを端的に示す事例としまして修繕やリニューアル工事を行う際に、一棟ではなく複数の物件を一括して行う、工事を発注していくそうしたことによって、一層のコスト削減が可能となっております。またテナントの募集活動においても、我々、毎年100件以上のテナント契約があります。そういう意味でテナントの仲介会社さんとの関係もかなり親密にさせて頂いております。これもスケールメリットの一例だというふうに捉えております。お陰様でビルの稼働率についても、テナントの分散効果もあり、安定した水準を実現しております。

物件の立地・クオリティが相対的に高いという事もありますが、顧客満足度、テナント様の満足度を意識したビル運営を心掛けているということを我々自負しております。そして、そのテナント様との意思疎通を図る目的で満足度調査、これを定期的に行っております。この調査の結果、一例をご紹介しますと、ハード面、ソフト面で様々な項目・要素で満足度が構成されているのがおわかり頂けるかと思います。各物件毎に課題を抽出して、必要な工事やサービスの改善を実施しております。そして、次回の調査でその効果を検証していく、これを繰り返しすることにより高い継続入居の意向の確認をしております。中規模ビルオーナーで、ここまで出来ている先は少ないのではないかというふうに我々捉えております。

中規模オフィスビルのプロフェッショナル、リーディングオーナーとして、マーケットの変化を的確に捉えながら、やるべき事をスピーディーに行っていくことを目指してまいります。

信頼感・安定感のあるリートとして感じていただけるよう中長期的な視点で投資主価値の最大化に貢献していきたいと考えております。本投資法人の証券コード番号は「8972」、8×9 = 72と大変覚えて頂き易い番号です。今後ともケネディクス不動産投資法人をよろしくお願い致します。