【物件１】いちご神保町ビル

レポーター私は今、東京の神保町に来ています。古書店街として知られるこちらのエリアですが、出版社をはじめ、古くからオフィスエリアも形成されてきました。今日最初にご紹介するのは、このエリアに位置する「いちご神保町ビル」です。それでは、こちらの「いちご神保町ビル」につきまして、いちご不動産投資法人の資産運用会社である、いちご不動産投資顧問株式会社の石原さん、そして、いちごグループホールディングス株式会社不動産サービス本部の清水さんと和喜多さんにお話を伺ってまいります。

まずは石原さん、よろしくお願い致します。

石原よろしくお願いします。

レポーターまず、いちご不動産投資法人は、オフィスビルを中心とした中規模不動産を対象にポートフォリオを構築しているということですが、そのあたりについて教えて頂けますか？

石原はい。東京でも特に利便性の高い6区を中心としてオフィス、商業ビル等を保有しておりまして、テナント様には大変ご好評を頂いております。

これらの中規模不動産、このビルもそうなのですが、流動性が高く、安定した稼働・需要があります。賃料収入の更なるアップ、ビルの収益の改善、こういったことに非常に強いという資産特性を有しております。

レポーターその中の一つがこちらの「いちご神保町ビル」ということになるのですね。

石原はい。こちらは、「神保町」の駅から徒歩1分という近さで地下鉄は3つの路線が利用可能です。また、白山通りに面した三方路に立地していますので、視認性の非常に高い物件となっています。

レポーター本当に駅のすぐそばですものね。びっくりしました。それでは、気になるオフィスフロアをご案内いただきましょう。ここからは和喜多さんにご紹介いただきます。和喜多さん、よろしくお願いいたします。

和喜多よろしくお願いします。

レポーターオフィスフロアにお邪魔していますが、もう今すぐにでも使えそうな雰囲気ですね。

和喜多はい。グループ会社のいちごグループホールディングスがプロデュースいたします「いちごレイアウトオフィス」仕様になっております。

レポーター「いちごレイアウトオフィス」、どのような特徴があるのでしょうか？

和喜多私達は、お客様のビジネスの円滑なスタートをサポートするため、建築設計のプロやデザイナーの方と共同で「洗練された最適なレイアウト」をプロデュースしています。あらかじめ受付や会議室等が造作されたオフィスですので、お客様のレイアウト検討にかかる手間を省くことができますし、入居工事の期間短縮やコスト削減にも繋がります。

レポーター最初から会議室や受付ができているということですね。それは忙しい企業さんには本当にありがたいサービスですね。

レポーターそして、私が今お邪魔しているのが受付でございますが、本当にすぐにでも使えそうな素敵な受付ですね。

和喜多ありがとうございます。受付には、実はこだわりがございまして、レイアウトオフィスは、このビルで4件目となりますが、どのような業種のお客様にも気に入っていただけて、是非入居したいと思っていただけるようなデザインをということで、毎回、デザイナーの方と意見を重ねながら作っております。

レポーターこちらのビルは駅からも本当に近いのですが、立地だけでなくて、ここで働く人たちの立場にたっても考えられている一室ということなんですね。和喜多さん、ありがとうございました。

和喜多ありがとうございます。

【物件２】いちご銀座612ビル

レポーター変わってこちら、東京の銀座にやって来ました。先ほどの神保町から地下鉄を乗り継いで、およそ10分、東京メトロの銀座線の「銀座」駅から歩いて3分の所にありますのが、次にご紹介する物件、「いちご銀座612ビル」です。では、こちらの物件につきまして、清水さんにご紹介いただきます。
清水さん、よろしくお願い致します。

清水よろしくお願い致します。

レポーターこちらの物件も、先ほどのいちご神保町ビルと同様、都心の中でも大変人気のエリアに位置しているということなんですね。

清水日本を代表する高度商業地域である銀座エリアにございますが、中でも、銀座四丁目交差点に近いという立地競争力を有したオフィスビルとなっております。「銀座」という地域特性を志向するテナント様に一定の需要吸引力を有しております。

また、当ビルの前にバスターミナルが設置される予定がございまして、再開発によりさらなる吸引力、集客を見込める、大変期待のできるビルとなっています。

レポーター今もとても便利なのに、更に発展ができるエリアになるというわけですね。では、こちらの物件について、もう少し詳しく教えていただけますか。

清水こちらはご覧のようなエントランスになっておりますが、先ほどの「いちご神保町ビル」同様、「いちごレイアウト」仕様となっております。建物は街の景観を形成する一員ですから、外観や銀座という周辺環境にまで配慮したデザインとなっております。

レポーター確かに、銀座の街にふさわしい、こう、洗練された印象がありますよね。

清水はい。見た目だけではなく、テナント様に「安心」を提供することを常に心がけておりますので、白熱電球からLEDへ変更し、メンテナンスコストの大幅な削減と環境への負荷の低減を実現しました。

レポーター見た目はもちろん環境にも配慮して、更にコストまで削減もできると言うことですね。入居者様にとっては本当にうれしいことですね。

清水はい。ぜひ、中の方をご紹介したいと思いますのでこちらへどうぞ。

レポーターオフィスビルということでしたけれども、こちらは一転、飲食店のあるフロアになるんですね。

清水はい。いちごグループの不動産サービス本部と連携し、ダイレクトリーシングおよび、PM、仲介業者と協力し効率的なリーシングを推進、区画変更を実現したフロアなんです。また、銀座の大規模再開発地区の目の前にございますので、今後は一層の集客が期待できる複合型ビルとなっています。

レポーターそのような点も、成長性のあるポートフォリオということになるのですね。
さぁ、店にお邪魔しておりますが、こちらはどういったお店になっているのでしょうか？

清水こちらには和食のお店が入っており、木造の部屋がございます。都心にいることを忘れさせる解放感で、お客様へのおもてなしを考えたお店なのです。

レポーターやはり働くビジネスマンの立場にたって誘致をしているということになるのですか。

清水時間のないビジネスマンの方々に、手軽に気分転換を図っていただければと思っております。そのような空間を作って頂けるテナント様にご利用頂くことで、オフィスビルとしての更なる発展を意識し、一層ご満足いただけるようにと願っております。

レポーター一つのビルで働く意欲も上がって、リラックスもできるとういうことなのですね。清水さん、ありがとうございました。

清水ありがとうございました。

 

いちご不動産投資顧問株式会社　執行役 財務部、経理担当 久保田政範

いちご不動産投資法人の資産運用会社であるいちご不動産投資顧問株式会社執行役の久保田政範です。

Q.いちごリートの特徴を教えて下さい。

いちごリートは、オフィスビルを主たる対象とし、質の高い中規模不動産への分散投資を行い、1,000億円超のポートフォリオを有するJ-REITです。

1物件あたりの平均資産規模は10〜30億円でエリアは東京首都圏を中心に、名古屋、大阪、福岡、札幌、仙台等の地方都市にも投資して分散を図っています。いちごリートの投資対象である中規模不動産は、個人や不動産業以外の法人が所有していることも多いため、プロの手を入れることにより、バリューアップ等による収益性の改善余地が大きいことも特徴です。

Q.いちごリートのスポンサーについて教えて下さい。

いちごリートのスポンサーであるいちごグループホールディングスは、J-REITの運用を
始めとした総合不動産サービスとメガソーラー等のクリーンエネルギー事業を展開する上場企業です。

いちごグループの「いちご」は茶人の心構えである「一期一会」に由来しています。
また、いちごグループでは、企業の社会的責任を積極的に推進しており、ロンドンオリンピック女子重量挙げ銀メダリストの三宅宏実選手は大学を卒業してから、新卒でいちごグループに入社しています。

Q.いちごリートの分配金の成長について教えて下さい。

いちごリートでは、これまで培ってきたノウハウ、技術、人材を活用し、中長期的な観点から運用資産の成長と安定した収益の確保に取り組んでまいりました。その結果、2013年には2回の公募増資を実施し、計7物件を取得し、J-REITナンバーワンである8期連続増配を実現することができました。

今後もさらなる財務体質の改善、物件のバリューアップにより、着実な成長を実現して
まいります。

Q.いちごリートの成長戦略である内部成長について教えて下さい。

内部成長戦略としては、スポンサーであるいちごグループホールディングスの不動産サービス本部と連携しながらリーシングを強化し、2014年4月末時点では96%と高い稼働率を実現しました。また、水回りや共用部のリニューアルもきちんと行い、いちごの管理仕様へ管理を統一することによってテナント様の居住性、快適性を向上させています。

先ほどご覧頂いた物件にもございましたが、2年前にスタートした「いちごレイアウトオフィス」ではベンチャー企業や中小企業の成長をサポートし、初期費用と引越しまでの期間といった負担を大幅に軽減するため、デザイン性の高い受付や会議室などをあらかじめつくり、マーケット賃料を上回る賃料での成約を実現しています。

Q.いちごリートの成長戦略である外部成長について教えて下さい。

外部成長戦略としては、スポンサーがいちごリートのために一旦物件を取得して保有するというウェアハウジング機能を活用しています。また、運用会社の独自のネットワークを使って、入札ではなく相対で、直接売主から物件を取得することにより、高い利回りの物件の取得を目指しています。

Q.最後に、ご覧になっている皆様にメッセージをどうぞ。

いちごリートは投資主価値最大化のためにさらなる成長を加速してまいりますので、どうぞ宜しくお願いします。