【物件１】グランパーク

レポーターみなさんこんにちは。私は今、東京都港区芝浦に来ています。ここは山手線の東側に位置し、都心でもビジネスの主要エリアになっていますが、オフィス街と運河に面したアーバンリゾート風のエリアでもあります。今日ご紹介する最初の物件は、こちら、グランパークです。

それでは、こちらの物件につきまして、プレミア投資法人の資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ佐々木さんにお話を伺っていきます。
佐々木さん、よろしくお願いします。

佐々木よろしくお願いします。

レポーターまず、プレミア投資法人はオフィスとレジデンスの複合型運用を中心に行っているということなのですが、そのあたりから教えて頂ますか？

佐々木はい。人口・産業集積度が高く、経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行っており、中でも都心５区に７割の投資率が集中しています。

そのためオフィス用途の運用も多いのですが、そのような地域で生活をされる方も多いですし、地域別のバランスにも配慮したうえで、オフィスとレジデンスとの用途の分散化を図ってきました。

レポーターその中の一つというのがこのグランパークということですね。

佐々木そうです。ＪＲ「田町」駅から徒歩５分、都営地下鉄「三田」駅からも徒歩７分と、２駅４路線が利用可能です。また、東京湾に繋がる運河も近く、昔から人の往来が多く大変活気のある街となっています。

レポーター活気もあって利便性もあって、そんな都心にあるのですが、こちらは本当に癒しの空間になっていますよね。

佐々木はい。緑豊かなオープンスペースが敷地の約6割を占めていて、2013年には都市緑化機構主催「都市のオアシス」に認定されています。

そのほぼ中央に置かれているコロンビアのアーティスト、フェルナンド・ボテロの彫刻DOGは、ユーモラスな愛嬌ある姿からグランちゃんの愛称で親しまれ、オフィスで働く人や近隣にお住まいの方々の憩いの場のマスコットとなっています。

レポーターそうですよね。本当にユニークで可愛らしいですよね。では、中に入って、もう少し特徴を教えて頂けますか？

佐々木はい。どうぞ、こちらへ

レポーターさて、建物内に入ってきましたが、中はどのようになっているのですか？

佐々木こちらはオフィス棟のグランパークタワーです。グランパークは、このオフィス棟のほかに住居棟のグランパークハイツ、商業棟のグランパークプラザなどから成る複合開発物件となっています。

レポーターそれほど、こう様々な方が利用されるとなると、配慮すべき点も多いのではないですか？

佐々木そうですね。ビジネスマンが多い一方、生活空間としてお選びの方もいらっしゃいますから、様々な方にご満足いただけるような商業テナント様に入って頂いています。

また、先ほどの庭園に加えて、地上34階のタワー物件ならではの眺望も素晴らしく「リフレッシュできてとてもいい」とビジネスマンの方にも大変ご好評頂いております。

レポーターあぁ、それはいいですね。ビジネスの方も住む方も皆さんが笑顔になれるビルということですね。佐々木さん、今日はありがとうございました。

佐々木ありがとうございました。

【物件２】ホーマットウッドビル

レポーター場所は変わって、西麻布にやって来ました。東京メトロ日比谷線「広尾」駅から歩いて10分の場所にあるのが、こちら、ホーマットウッドビルです。

それでは、こちらの物件につきましては、松村さんにお話を伺っていきます。

松村さん、よろしくお願い致します。

松村よろしくお願い致します。

レポーターこちらは、先ほどの芝浦とは一転して閑静な住宅街ですね。

松村はい。こちらのレジデンスは、西麻布の交差点まで徒歩２分、国道246号より一本奥に入った場所に位置し、周辺には大使館や大手外資系企業、インターナショナル・スクールがある、高級住宅街となっています。

レポーター確かに都会の喧騒が感じられませんが、一方で利便性もよくて、本当に住み心地が良さそうですね。

松村はい。こちらはモダンで落ち着いた外観が特徴となっております。敷地内には多くの植栽があり、都会の森をイメージした落ち着いた空間となっています。

レポーターでは、もう少し物件について教えてください。

松村はい。では、こちらへどうぞ。

レポーターこちらはロビーなどもそうですけども、シックで落ち着いた内装ですね。

松村共用部には木目調の内装を施し、専用部には輸入品の住宅設備機器を多く設置するなど、高級感を演出しています。

レポーターこちらは、どういった方が物件の対象になるのでしょうか。

松村本物件には、36坪の２ＬＤＫ〜135坪の５ＬＤＫのタイプがあり、さらにプライベートガーデン付きの部屋もあるなどバリエーションが豊富な物件でございます。このような仕様から、国内外のご入居者様の様々な家族構成及びライフスタイルに対応可能な高級レジデンスとなっています。

レポーター都会のオアシス、といった感じですかね。
では、本日は松村さん、ありがとうございました。

松村ありがとうございました。

 

プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社　代表取締役社長　奥田　孝浩

質問者ここからはプレミア投資法人の運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社　代表取締役社長　奥田様にお話を伺いたいと思います。奥田社長、どうぞよろしくお願いします。

奥田社長こちらこそ、よろしくお願いします。

Q.最初に、プレミア投資法人の特徴を簡単にご説明いただけますか？

奥田社長はい。プレミア投資法人の特徴として、３つ挙げられると思います。

まず、メイン・スポンサーがＮＴＴ都市開発だということ。2つ目が、オフィスとレジデンスの複合型のJ-REITであるということ。そして、東京経済圏へ集中投資を行っていることの3つです。

Q.それでは3つのポイントについて、1つずつお伺いしたいと思います。

メイン・スポンサーがNTT都市開発ということですが。

奥田社長はい、約4年半前にＮＴＴ都市開発がプレミア投資法人のメイン・スポンサーになりました。NTT都市開発は、NTTグループの総合不動産会社です。

それ以来、NTT都市開発との間で、人材面や物件面で強い協力関係を築いています。

資産規模の成長で申し上げますと、この4年間で800億円増加し、2014年4月末では総額で約2,200億円となっています。

Q.2つ目のポイント、複合型運用についてお伺いします。

オフィスとレジデンス、2つの異なるアセットを運用するメリットは何でしょうか？

奥田社長はい、それぞれ異なる特性を持つアセットを運用することにより、景気変動にあまり左右されないというメリットがあります。

オフィスは景気の回復時に強みを発揮します。景気の回復時には事業所が増加しますし、テナントの需要も旺盛になり稼働率が改善します。結果として、賃料水準も上昇していくことになります。

一方、レジデンスは景気動向にあまり影響されず、安定的な収益が確保できるという特徴があります。

Q.なるほど。よく分かりました。では、3つ目の東京経済圏への集中投資についてもご説明いただけますか？

奥田社長はい。プレミア投資法人の運用資産のほとんどは、東京経済圏に集中しています。特に、東京23区内への投資比率は約90％を占めています。東京は日本を代表する都市で、人口や事業所が集積しています。結果としてオフィスとレジデンスともテナントニーズが非常に強いエリアだと言えます。また投資エリアが集中しているということは、運用管理の面でも効率が良いというメリットがあると考えています。

Q.最後に、今後の経営目標などについてお伺いしたいのですが。

奥田社長はい、今後の運用戦略として、３つの目標を持っています。

このスライドにありますように、

1つ目は着実に資産拡大を行って行くこと。

2つ目は分配金を維持・向上させていくこと。

最後にLTVすなわち有利子負債比率を改善していくこと、です。

これらを同時に達成していくことは簡単ではありませんが、全力をあげて取り組んでいきたいと考えています。

Q.奥田社長、本日はどうもありがとうございました。

奥田社長ありがとうございました。