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第6回 株式会社三井住友トラスト基礎研究所私募投資顧問部 主任研究員 菊地 暁 J-REITにおけるGRESBリアルエステイト評価への参加実態の考察2021

2021年公表の「GRESBリアルエステイト」(以下「GRESB[1]」)では、2020年に実施されたGHG排出量等の実績値に関する配点重視等の評価体系変更を追い風に、J-REITは引き続き高いレーティングを獲得し、依然トップランナーに位置している。すでに多くの投資法人が環境パフォーマンス実績値(GHG排出量、エネルギー消費量、水消費量、廃棄物量)を把握し、時系列で公表をしているが、5Starを取得した投資法人の全てがGHG排出量、エネルギー消費量を公表しており、レーティングと公表率には強い相関が示されている。つまり、高いレーティングを獲得するためには、環境パフォーマンス実績値の把握と、GRESBへの開示が必要条件であると言える。

今後GRESBの評価のポイントは、目標値に対する進捗率や原単位での絶対水準比較に移っていくと考えられる。さらに、気候変動による「リスクと機会」に関連する事業インパクト評価、シナリオ分析に基づく財務インパクト推計値の開示と、その推計値の第三者保証が重要となろう。GRESBで高い評価を得るためには、TCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)対応は避けて通れず、逆にGRESBに参加して高評価を目指すことは、必然的に気候変動問題を考え、行動する契機となる。気候変動対策はもちろんのこと、他の環境(E)・社会(S)・ガバナンス(G)の課題に関しても、GRESBに参加し、評価項目に沿ったESGに取組むことが効率的かつレピュテーションの向上等、様々な場面で有効であろう。

2020年の評価変更を経て、J-REITは2021年も高評価を維持

小林 英樹氏フォト

株式会社
三井住友トラスト基礎研究所
私募投資顧問部
主任研究員

菊地 暁

2021年10月にリリースされた「GRESB 2021年評価結果」(CSRデザイン環境投資顧問㈱)によると、日本におけるGRESBへの参加者数は109(2020年:85[2])となり、参加者数では米国および英国に次ぐ第3位となった(図表1)。このうちJ-REITの参加者数は55銘柄(2020年:46銘柄)で、全62銘柄(2021年10月現在)に対する参加率は88.7%まで高まっている。更にセクター別でみれば、オフィス特化型、商業特化型、物流・インフラ施設特化型の参加率は100%となっており、全ての投資法人が参加する日もそう遠くはないと考えられる(図表2)。時価総額ベースでみれば、参加率は既に98.6%(2020年:92.0%)に至っている。また、J-REITに留まらず、私募REITも12社が参加するなど、今やGRESBはESGへの配慮を測る共通指標となっている。

総合スコアの相対順位で決められるレーティングの獲得状況をみると、5 Starが31%(2020年:33%)、4 Starが31%(2020年:28%)、レーティングの平均値は3.76(2020年:3.76)となった(図表3)。評価内容の変更(詳細後述)後となる2020年には平均値が3.59から3.76に大幅改善しており、評価構造・配点・採点方法等の変更がJ-REIT各社のこれまでの取組とうまく合致したことが読み取れる。ここ数年は格上げが格下げを上回る状況が続いており、特に2020年は格上げが18銘柄と急増、2021年は据置が多くなったが、格下げが3銘柄にとどまるなど(図表4)、引き続き高い水準でESGの取組が行われている状況が窺える。

●図表1:GRESB参加者数の推移

図表1:GRESB参加者数の推移

注)参加率はJ-REIT・時価総額ベース(2021年9月1日時点)、各年の参加者数は発表当時のもの。
セクター区分は、当社定義に基づく。 各年ともに評価結果非公表を除いて算出
出所)CSRデザイン環境投資顧問㈱公表資料、J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

●図表2:セクター別参加状況(J-REIT)

図表2:セクター別参加状況(J-REIT)

注)参加率はJ-REIT・時価総額ベース(2021年9月1日時点)、各年の参加者数は発表当時のもの。
セクター区分は、当社定義に基づく。 各年ともに評価結果非公表を除いて算出
出所)J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

●図表3:GRESBレーティング構成割合の比較(J-REIT)

図表3:GRESBレーティング構成割合の比較(J-REIT)

注)参加率はJ-REIT・時価総額ベース(2021年9月1日時点)、各年の参加者数は発表当時のもの。
セクター区分は、当社定義に基づく。 各年ともに評価結果非公表を除いて算出
出所)J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

●図表4:参加者レーティング 前年からの変化(J-REIT)

図表4:参加者レーティング 前年からの変化(J-REIT)

注)参加率はJ-REIT・時価総額ベース(2021年9月1日時点)、各年の参加者数は発表当時のもの。
セクター区分は、当社定義に基づく。 各年ともに評価結果非公表を除いて算出
出所)J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

GRESBへの認知度が高まり、参加者は年々増加

J-REITの新規参加者は、2020年が2社と足踏み状態だったが、2021年には過去10年で最高の10社まで一気に増えた。これは、突如発生したパンデミックによってGRESB参加への十分な準備が出来ずに一部見送りになった反動があったのかもしれない。図表5は上場してから何年目でGRESBに参加したかを表にまとめたものである。例えば、この表で「5」とあるのは上場してから5年目にその年のGRESBへの新規参加を意味する。これを見ると、2021年は上場から参加までの期間が比較的短いケースがみられる。これは、先駆者をケーススタディとして、サステナビリティ方針の策定、社内体制の整備、ESG取組の情報開示等に取り組んできたことに加え、GRESBがESG取組に対する客観的な指標としてオーソライズされ、GRESBの参加がレピュテーションの向上に繋がるとの共通認識が広がった結果と推察される。

●図表5:上場年からGRESB参加に至る期間(年)

新規参加年

上場年から参加までに至る期間(年)

新規参加者数

2011年 9 9 6 6 5           5
2012年 9 6 5               3
2013年 11 8 8 1 1 0         6
2014年 11 9 4               3
2015年 14 13 11 1             4
2016年 15 4 3 2 1 1 0       7
2017年 13 11 11 3             4
2018年 13 12 12 5 5           5
2019年 16 14 5 2 1 1         6
2020年 7 3                 2
2021年 17 6 6 5 5 5 3 2 2 2 10

出所)J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

J-REITはESGのトップランナー

GRESBは2020年に評価構造・配点・採点方法等、アセスメントの改革を行った。具体的には、ESG体制・方針の設問群は「Management & Policy(MP)」から「Management Component(MC)」に、ESGの具体的な取組や実績に関する設問群は「Implementation & Measurement(IM)」が「Performance Component(PC)」に変更された(図表6)。既存物件への投資を行うJ-REITでは、このMCとPCを評価軸として総合スコアが計算され、レーティングが付与される。足元のMC・PCの分布と総合スコアの推移を、グローバル、日本、その中のJ-REITについてみると、2020年は定量的な実績に配点の重きが置かれたことが影響し、全般的にスコアの低下がみられたが、2021年はこれにうまく対応した結果、再び総合スコアの上昇がみられた。とりわけJ-REITは総合・MC・PC全てにおいてグローバル、日本を上回っており、ESG取組に関しては依然トップランナーに位置していることがわかる。

●図表6:GRESB 総合スコア分布

図表6:GRESB 総合スコア分布

注)2021年評価結果は速報値
出所)GRESB Real Estate Public Result 2021、CSRデザイン環境投資顧問㈱作成資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

住宅セクターは3Starが最高位

J-REITは、全体平均では高いスコアとなっているが、セクター別ではばらつきがみられる。セクター別のレーティング分布を確認すると、住宅セクターは全て3Star以下であり、この傾向は少なくとも2017年以降続いている(図表7)。グローバルでみれば、セントラル空調や電源の一括管理等で一棟全体のエネルギーデータ等が収集できる国が相対的に有利に働く一方、日本の住宅(マンション)では、主に個人を中心としたエンドテナントが個別に水光熱費を支払う。そのため、住宅はオフィス等と異なり、エネルギーデータ等の収集について十分な協力が得られない。この一棟全体のデータ取得の難しさが、オフィス等と比較してレーティングが頭打ちとなる要因のひとつとして考えられる。また、B to Bであるオフィス等と比較して、住宅はテナントエンゲージメントに制約が出てしまうことなども要因として挙げられよう。事実、住宅(住居)のアジア・セクターリーダーはここ5年全て3Starであり、3Starは現時点での最高位といえる(図表8)。評価上5Starまであることから数値上の見劣りは否めないが、他セクターの5Starと比較して優劣の議論をするのは思慮に欠ける。セクター間での銘柄比較において、レーティングのみで判断することには慎重になる必要があろう。

●図表7:J-REIT GRESB参加者 セクター別レーティング分布

図表7:J-REIT GRESB参加者 セクター別レーティング分布

注)セクター区分は、当社定義に基づく。評価結果非公表を除く。
出所)J-REIT各社公表資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

●図表8:過去5年の住宅セクターリーダー選出状況(J-REITのみ掲載)

評価年

投資法人

レーティング

2017年 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 3Star
2018年 アドバンス・レジデンス投資法人 3Star
2019年 日本アコモデーションファンド投資法人 3Star
2020年 アドバンス・レジデンス投資法人 3Star
2021年 アドバンス・レジデンス投資法人 3Star

注)投資法人の名称は評価結果発表当時のもの。いずれもアジア・セクターリーダー。
出所)J-REIT各社公表資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

環境パフォーマンス実績値の開示が重要な評価ポイントに

2020年の評価体系は、コンポーネント制導入にあわせた設問の改訂や採点基準の変化などから、GHG排出量等の実績がより強く評価に反映されるようになり、これまでGHG排出量やエネルギー消費量のモニタリングを続けてきた投資法人には有利な配点変更となった(図表9)。現在、GHG排出量(CO2排出量のみを含む)およびエネルギー消費量をホームページ等で公表している投資法人は約7割にのぼるが、その多くが総量と原単位を分け、時系列で表示している。ただし、投資法人によってCO2排出量の開示には、Scope1・2[3]のみである場合と、Scope1・2・3まで開示しているケースがある。TCFD提言が示す「指標と目標」では、GHGプロトコル[4]等の国際ルールと整合性のある方法でScope1・2・3[5]までのGHG排出量を算出し、時系列で開示することが推奨されており、今後はScope3までの開示が増えてくるであろう。また、現在、各投資法人が公表するエネルギー消費量の単位はMWh(メガワット時)とGJ(ギガジュール)が混在している。単位変換により各投資法人のパフォーマンス比較が可能であるものの、公表単位が統一されれば、比較可能性が高まることは間違いない。水消費量については、公表するほぼすべての投資法人が総量と原単位、廃棄物量については総量とリサイクル率、もしくは原単位などを組み合わせて公表している。

では、実際にGHG排出量、エネルギー消費量、水消費量、廃棄物量の環境パフォーマンス実績値の開示がどの程度レーティングに影響しているのだろうか。これらについて実績値開示の実態をレーティング別に集計すると、5Starを取得した投資法人の全てがGHG排出量、エネルギー消費量を公表している。以下、水消費量および廃棄物量の公表も含めてレーティングと公表率には強い相関が示されており、高いレーティングを獲得するには、環境パフォーマンス実績値の把握と、GRESBへの開示が必要条件になっている状況が窺える(図表10)。ホームページ等ではデータ未公表の投資法人でも4Starなど高いレーティングが付与されているケースがあるため、GRESBには実績値を開示していると考えられる。しかしながら、環境パフォーマンス実績値は、ステークホルダーとの対話においても重要なコンテンツであることから、可能な限りホームページ等での公表が望ましいと考える。また、水消費量、廃棄物量の公表はGHG排出量等の公表と比較して若干少ないものの、これらは省資源を測るうえでの重要指標であることから、やはり公表する姿勢がステークホルダーに評価されると考えられる。環境パフォーマンス実績値について、ホームページ掲載の文言等を丁寧に見ていくと、第三者保証が増えていることに気付く。既に、GRESBでは配点増加項目のひとつとしてあげられているが、今後、数値の客観性を担保するためにも監査法人等による第三者保証は重要な評価ポイントとなるであろう。

●図表9:前年比 配点増加項目 上位5設問(新規採点除く)

配点増加項目(上位5設問)

2020 — 2019
ウェイト差

GHG排出量の報告と削減実績 4.5
水消費量の報告と削減実績・水再利用  4.1
エネルギー消費量の報告と削減実績・再エネ 3.2
エネルギー・GHG・水・廃棄物データの第三者レビュー 3.1
廃棄物量の報告とリサイクル率 1.7

出所)CSRデザイン環境不動産投資顧問㈱「2020年GRESB評価結果~11年目の変革と今後の展望~」をもとに 三井住友トラスト基礎研究所作成

●図表10:環境パフォーマンス実績値の公表状況(レーティング別)

図表10:環境パフォーマンス実績値の公表状況(レーティング別)

注)評価結果非公表を除く。
出所)J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

GRESB評価ではTCFD対応が重要なポイントとなる

2020年の評価体系の変更により、GHG排出量等の実績がより強く評価に反映されるようになったが、今後GRESBの評価のポイントは、気候変動による「リスクと機会」に関する事業インパクト評価、シナリオ分析に基づく財務インパクト推計値の開示と、その推計値に対する第三者保証の重要性が増していくと考えられる。リリース[6]によると、2021年はTCFD提言での推奨枠組に準拠した設問構成となり、組織の事業戦略に気候関連リスクに関連するレジリエンスを組み込んでいるか、また組織がどのようにして「リスクと機会」を特定し、評価・管理しているかが問われたという。今回は新規設問のため全て採点対象外とのことであるが、これら設問は2022年以降のレーティングを左右する可能性が高い。では、現時点でJ-REITにおけるTCFDへの対応状況はどの程度進んでいるのだろうか。2021年10月時点でTCFDに賛同している投資法人数(資産運用会社のみの賛同を含む)は18であった。レーティング構成比をみると、5Starが61%を占め、4Starまでで合計83%を占める(図表11)。なお、3Star・2Starは主に住宅セクターである。先に見たとおり、住宅セクターの3Starは最高位である。すなわち、ESGへの取組が進んでいる投資法人からTCFDに着手しつつある状況が窺える。同様に、TCFD提言に沿った気候変動による「リスクと機会」に関する事業インパクト評価をホームページに掲載している11投資法人をみても、5Starが64%、4Starまでで合計82%を占める(図表12)。

TCFDへの対応にとって実績値の把握はスタートラインとなる。このスタートラインを認識したうえで、次に削減すべき対象の目標値が設定される。GHG排出量に関していえば、我が国では2030年までにGHG排出量を2013年比46%削減、2050年にはカーボンニュートラル、脱炭素社会の実現を目指すとしている。また、経済産業省・環境省・国土交通省が「脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方」[7]をとりまとめ、2030年・2050年を目標年としたロードマップを2021年8月に示している。そのため、例えばGHG排出量を年間1%削減という数値目標よりも、国の動きと平仄を合わせて2030年・2050年に目標年と目標値を定めたほうが各時点の削減水準を把握しやすいだろう。

●図表11:TCFD賛同投資法人のレーティング
 

図表11:TCFD賛同投資法人のレーティング

●図表12:事業インパクト評価を公表する投資法人のレーティング

図表12:事業インパクト評価を公表する投資法人のレーティング

出所)J-REIT各社公表資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

GRESBを活用してESGへの取組、TCFD対応を推進する

以上見てきたとおり、すでに多くの投資法人が環境パフォーマンス実績値を時系列で開示している。次は実績値の開示のみならず、目標値に対する進捗率や原単位での絶対水準比較が評価のポイントになろう。さらには、TCFDが要請する2℃シナリオ等の分析において、改修工事費用、再生可能エネルギー導入等による光熱費コストアップ、炭素税や排出権取引に係る費用等、様々な要因による財務インパクトの推計等も移行リスクに関する重要な評価項目となるはずである。今後、GRESBで高い評価を得るためには、TCFD対応は避けて通れず、逆にGRESBに参加して高評価を目指すことは、必然的に気候変動問題を考え、行動する契機となる。気候変動対策はもちろんのこと、他の環境(E)・社会(S)・ガバナンス(G)の課題に関しても、GRESBに参加し、評価項目に沿ったESGに取組むことが効率的かつレピュテーションの向上等、様々な場面で有効であろう。

  • 不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス(ESG)配慮を測る年次のベンチマーク評価およびそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則(PRI)を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設された。GRESBリアルエステイトは、GRESBファミリーを構成する評価のひとつであるが、ここでは、GRESBリアルエステイトのみに言及しているため、略称としてGRESBとした。
  • GRESB2020年発表当時(以下、同じ)
  • Scope1:事業者自らによる温室効果ガスの直接排出(燃料の燃焼、工業プロセス)
    Scope2:他社から供給された電気、熱・蒸気の使用に伴う間接排出
    Scope3:Scope1・Scope2以外の間接排出(事業者の活動に関連する他社の排出)
  • GHG 排出量の算定と報告の基準を開発し、利用の促進を目的としたイニシアチブ
  • これまで出資比率基準での報告が一般的であったが、報告基準の明確化により、経営支配力基準での報告(テナント専有部からの排出をScope3とする)が一般的になりつつある
  • CSRデザイン環境投資顧問㈱「GRESB 2021 年評価結果-日本市場からの参加状況-」
  • 経済産業省・環境省・国土交通省「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会」

菊地 暁氏プロフィール
(一財)日本不動産研究所を経て、2008年3月に(株)住信基礎研究所(現:(株)三井住友トラスト基礎研究所)に入社。2013年7月より私募投資顧問部に配属、不動産私募ファンドのデューデリジェンス・モニタリング業務に従事。これに並行して、2013~2015年には環境不動産普及促進検討委員会の事務局にて環境不動産関連情報の収集・整理、グリーンリース・ガイド作成までの一連の業務サポートに携わった。研究・専門分野はESG、TCFD、環境不動産など。2020年度 国土交通省 不動産分野におけるESG-TCFD実務者ワーキングメンバー、2021年度 国土交通省 不動産分野の社会的課題に対応するESG 投資促進検討会 委員。不動産鑑定士。

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